¿Tienes dudas de como aplica dicha revisión?
Si las respuestas son afirmativas entonces te interesa esta pequeña aclaración de como procede tu entidad bancaria para actualizar el interés de tu hipoteca.
Primero de todo estos son los datos a tener en cuenta:
EJEMPLO 1:
Año 2008
Dato importante: El Banco de España ha informado que adelanta la publicación de las medias de cada mes para los primeros días del mes por lo tanto también saldrá antes en el BOE, salió publicada el 3 de enero del 2009.
EJEMPLO 2:
En este caso nos aplicarían el euribor publicado en diciembre del 2008 que corresponde a la media de noviembre que es: 4,35
Si las respuestas son afirmativas entonces te interesa esta pequeña aclaración de como procede tu entidad bancaria para actualizar el interés de tu hipoteca.
Primero de todo estos son los datos a tener en cuenta:
- Fecha de revisión: Por ejemplo 10 de enero (la primera cuota con el nuevo importe se pagaría el 10 de febrero).
- Periodo de revisión: Normalmente anual o semestral.
- Condición de revisión:Tener la escritura de tu hipoteca para saber la condición que te están aplicando y el tipo de Euribor. Por ejemplo último valor oficial (publicado en el BOE) en el momento de revisión, o valor del mes anterior de la fecha de revisión. Es muy importante saber este punto para conocer de antemano que interés será el resultante. El Tipo de Euribor: Normalmente las entidades aplican el EURIBOR a un año que es el publicado aquí, pero en algunos casos puede ser el de 6 meses u otra variedad.
- El diferencial que te aplicará la entidad: Por ejemplo: + 0,5
- Suelo. Comprobar en la escritura si tenemos cláusula de tipo de interés mínimo, por ejemplo 3,50%. En este caso por mucho que baje el Euribor pagaremos un mínimo del 3,50%.
EJEMPLO 1:
- Fecha de revisión: 10 de enero
- Periodo: Anual
- Condición: Último valor oficial en el momento de revisión.
- Diferencial: + 0,5
Año 2008
- Fecha de revisión: 10 de enero del 2008.
- Periodo: Anual.
- Condición: Último valor oficial, que es el publicado en diciembre ya que el de enero se publicó en el BOE con fecha posterior al 10/01/08, por este motivo se aplica el publicado en diciembre que corresponde a la media de noviembre del 2007 que es: 4,607
- Diferencial: + 0,5
- Por lo tanto el interés aplicado es 4,607 + 0,5 = 5,107
Dato importante: El Banco de España ha informado que adelanta la publicación de las medias de cada mes para los primeros días del mes por lo tanto también saldrá antes en el BOE, salió publicada el 3 de enero del 2009.
- Fecha de revisión: 10 de enero del 2009.
- Periodo: Anual.
- Condición: Último valor oficial, que es el publicado el 3 de enero en el BOE que corresponde a la media de diciembre del 2008 que es: 3,452
- Diferencial: + 0,5
- Por lo tanto el interés aplicado es 3,452 + 0,5 = 3,952
EJEMPLO 2:
- Fecha de revisión: 10 de enero
- Periodo: Anual
- Condición: Valor oficial del mes anterior en el momento de revisión.
- Diferencial: + 0,5
- Por lo tanto en el 2008 el resultado es idéntico (4,607 + 0,5 = 5,107)
En este caso nos aplicarían el euribor publicado en diciembre del 2008 que corresponde a la media de noviembre que es: 4,35
- El interés aplicado es 4,35 + 0,5 = 4,85, por lo tanto saldremos perjudicados en situaciones de tipos de interés a la baja, pero beneficiados cuando el momento sea alcista.
Bueno espero que estos ejemplos os haya ayudado a entender un poco más el funcionamiento que utiliza tu entidad bancaria para actualizar el interés de referencia de tu hipoteca.
A la derecha tenéis una aplicación donde podéis calcular la cuota de vuestra hipoteca con el interés que indiquéis, utilizar el punto (.) como decimal.
A continuación os podéis descargar una hoja excel con el cuadro de amortización de una hipoteca donde podéis poner los datos de la vuestra:
A la derecha tenéis una aplicación donde podéis calcular la cuota de vuestra hipoteca con el interés que indiquéis, utilizar el punto (.) como decimal.
A continuación os podéis descargar una hoja excel con el cuadro de amortización de una hipoteca donde podéis poner los datos de la vuestra:
Llevo un año de hipoteca, que firmé el 11 de marzo del 2008, así que supongo que deberían revisarme en esa fecha (me pasan los recibos el 10 de cada mes). Me parece que en la escritura pone que se me revisará el último valor oficial publicado en el BOE. Durante este primer año he tenido un interés fijo, del 5,7 o 5,8 (no estoy seguro). En la revisión e me va a aplicar un diferencial del 0,5.
ResponderEliminarPago una cuota de 2000 euros, de los que 1.700 y pico son de intereses. Yo creo que me van a pegar un buen recorte ¿estoy en lo cierto?
Un saludo y gracias
Hola que tal,
ResponderEliminarGracias por seguir el blog,
Ten en cuenta que el valor que debes coger es tanto por ciento nominal y NO el TAE que siempre es mayor.
Si te revisaron en marzo 2008 te deberían haber cogido el publicado en febrero que corresponde a la media de enero’08: 4,498 + 0,5 = 4,998.
Pues si, el recorte va ser muy suculento porque si el Banco de España publica en los primeros 5 días del mes como ha anunciado, en el BOE saldrá uno o dos días después por lo tanto es casi probable que te apliquen el publicado en marzo que corresponderá a la media de Febrero que andará sobre el 2,3 + 0,5 = 2,8, es decir que pagarás unos 1000 eur de intereses + 300 aprox de amortización = 1300 aprox.
Saludos,
Milano
Todo lo que explicas en esta web me parece muy acertado, pero creo deberías indicar que a la hora de repasar las escrituras de la hipoteca, se ha de mirar la cláusula de mínimos/máximos (llamda cláusula túnel). En ella se incluyen los tipos mínimos y máximos que se aplicarán, independientemente de lo que marque el euribor. Normalmente está rondando entre el 4 y el 15 %.
ResponderEliminarYo la tengo, y es una putada, ya que con lo que está bajando el euribor, no me podré beneficiar mas que de una pequeña parte, pues tengo el límite mínimo en 3,75%.
Creo que es interesante que lo hagas saber pues mucha gente puede estar ilusionada, y cuando le llegue la revisión se van allevar un chasco.
Saludos y felicidades por tu trabajo.
Gracias por tu comentario, es cierto tiens razón muchas entidades se curaron en salud para garantizare unas ganáncias mínimas y pusieron la clausula mínima y máxima, lo tengo en cuenta y añadiré el punto para que la gente lo tenga en cuenta.
ResponderEliminarLa verdad es que ya van más de 20.000 visitas y 9.000 desde que puse el contador. Gracias a todos.
Milano, no sé si este es el foro adecuado, pero se me ocurre que los afectados por esta cláusula, que somos miles, deberíamos intentar unir esfuerzos para, entre todos, tratar de forzar a que el gobierno meta mano a los bancos y cajas; sobre todo si tenemos en cuenta la liquidez que está inyectando a los mismos, y si pensamos que el BCE está rebajando el precio del dinero y sólo salen benficiados los mismos.
ResponderEliminarA mí no se me ocurre que podríamos hacer en conjunto. Yo por mi parte intentaré renegociar esta cláusula, aunque ya me han dicho que es innegociable, y aconsejo que todos los afectados hagan lo mismo. Estamos hablando de muchísimo dinero, pues pueden haber de diferencia mas de 200 puntos básicos (2% interés) con las actuales perspectivas de evolución del euribor.
Gracias por tu atención.
Me parecería correcto, sino aquí en otro blog que es muy fácil crearlo, yo personalmente no estoy afectado porque afortunadamente cuando firmé mi hipoteca si que lo tuve en cuenta: En su día me ofrecían Euribor + 0,35 y creo que un mínimo de 3,25% y al final lo dejamos en Euribor + 0,55 sin cláusula de mínimo. La verdad es que estoy totalmente de acuerdo ya que estas cláusulas son abusivas ya que la probabilidad de que llegue al 12% o 15% es prácticamente nula pero por debajo se aseguran una tajada mínima, total una gran M, ya que gente como tu no se beneficiará de los intereses bajos que previsiblemente pueden durar hasta finales del 2010 o primeros del 2011
ResponderEliminarSalu2 y que sepas que os apoyo en esta iniciativa ya que es del todo abusivo.
M.N.L.:
ResponderEliminarTengo una hipoteca que se revisa el 27 de octubre. Ocurre que mi banco (BSCH) siempre cobra el euribor 1 año del mes de julio. No hay absolutamente nada expreso en la escritura de la hipoteca. Me gustaría saber:
* si no hay respaldo legal (por no haber nada en la escritura), ¿este banco está cometiendo una arbitrariedad?
¿donde podría denunciarla?
Gracias
Hola buenas,
ResponderEliminarBajo mi punto de vista si siempre te aplican la de Julio lo deben de tener como normativa general del banco (normativa que está disponible para todos los clientes), es decir las que se revisan en Octubre cogen la media de Julio, las de Noviembre la media de agosto y así sucesivamente, es decir la media oficial publicada 2 meses antes (publicada en agosto que es la de julio), si SIEMPRE aplican este criterio tanto en subidas como en bajadas NO hay motivos para quejarse. Ahora si por ejemplo el año pasado te cogieron la de agosto y ahora la de Julio, entonces si que hay motivos para quejarse. En este caso es muy posible que el BSCH tenga esta norma general y por esta razón no la especifica en la escritura, esto quiere decir que si por razones “X” el banco cambiase la normativa general se verían afectadas todas las hipotecas de la entidad. En tu caso si hubieses firmado 4 días más tarde, por ejemplo el 1 de noviembre te cogerían la media de agosto publicada oficialmente en el BOE en septiembre. La mayoría de los bancos tienen una norma general que la especifican en la escritura, esto quiere decir que si cambian la norma general tienen que respetar lo firmado en la escritura, cosa que no pasaría en tu caso. Espero que te haya aclarado un poco la duda. Salu2. Milano.
¿Se puede cambiar la cláusula de tipo de interés mínimo?
ResponderEliminarHola buenas,
ResponderEliminarEn principio si, pero conllevará un coste asociado en actualización de la escritura, o cambio de entidad, algunas cubren el coste del cambio.
Sal2
Hola, soy Javier y como no estoy deacuerdo con las llamadas clausulas suelo me he unido a una denuncia colectiva contra diversas entidades financieras. En la actualidad ya existen sentencias favorables a los usuarios de banca sobre lo abusivo de dichas clausulas. La unica manera es la accion en contra de los abusos permanentes de las entidades en nuestro pais. Un saludo.
ResponderEliminarHola buenas Javier,
ResponderEliminarTienes toda la razón las cláusulas suelo son muy abusivas pero la verdad es que veo difícil que las quiten definitivamente cuando el Euribor está en subida, de todas formas hay aún un tipo de hipotecas peores y son las que tienen un diferencial muy grande por ejemplo euribor + 2 y muchas de ellas se han firmado en los últimos tiempos, en este caso con este diferencial siempre pagarán un 2% más, por ejemplo si el Euribor se pone al 4, pagarían un 6%. Bueno esperemos que se siga avanzando en el tema. Saludos.
Hola, a mí me toca revisión el 1 de Marzo y se me va a aplicar el Euribor publicado en el BOE de Febrero, es decir, la media de Enero. Como tengo revisión cada seis meses, a partir de Abril tendré una rebaja en la cuota. Además, me estoy planteando hacer una cancelación parcial para reducir la vida de la hipoteca en un año, de forma que también se verá reducida la cantidad correspondiente a los intereses dentro de la cuota. Creo que lo mejor es hacer la cancelación parcial justo antes de la revisión, ¿Es acertado?¿Me equivoco en algún punto de mi razonamiento? Gracias.
ResponderEliminarHola buenas, pues tu razonamiento es muy correcto, cuanto antes hagas la cancelación parcial, más te ahorras, pero solo debería haber 1 motivo para hacer la cancelación parcial, que te desgrave fiscalmente y no superes el máximo, una vez superado el máximo desgravable, hoy día saldría más a cuenta poner el dinero en un depósito (actualmente puedes conseguir entre 3%-4%) que amortizarlo anticipadamente, y cuando los valores se inviertan, es decir que el depósito te dé menos que el interés que pagues entonces amortizas parcial o totalmente. Espero que te sirva de utilidad. Salu2.
EliminarBuenos días,
ResponderEliminarUN TEMA POCO ANALIZADO ;
sigo desde hace muchos años Blogspot.com por ser una pagina muy interesante ya que soy un hipotecado mas.
Siempre me he preguntado por la diferencia en escriturar la hipoteca en determinado mes del año para que me apliquen el interés del euribor en el mes que mas convenga; me explico; lo aplicado en los meses de diciembre no es lo mismo a lo aplicado al préstamo si se hace en los meses de marzo.
Me imagino que al final del préstamo tendrá una diferencia en total de lo pagado.
Si alguien sabe de esto me gustaría que me lo expliquen.
En mi caso me aplican el euribor en diciembre siendo que he firmado en marzo.
Un saludo.
Hola buenas, intentaré contestarte aunque sea parcialmente, normalmente las entidades ponen revisiones semestrales o anuales, pero también pueden concretar el mes de referencia, en este caso la primera renovación podrá ser inferior al periodo normal pero las sucesivas serán anuales o semestrales, según sea el caso, no obstante en la vida general del préstamo no debería tener demasiado impacto, en tendencias bajistas saldrás beneficiado tu, y en tendencias alcistas el beneficiado será tu banco, las condiciones específicas de renovación te las indican en la escritura de la hipoteca que deberías tener en tu poder. Saludos y gracias por seguir el blog.
EliminarGracias Milano por la pronta respuesta.
EliminarYa tengo todo firmado con el banco y no hay vuelta atrás, entiendo el tema de los meses en que se aplica el índice del euribor, ocurre que mirando los porcentajes aplicados en un mes x, no es lo mismo aplicado a otro mes, puesto que en el mismo año hay variaciones grandes .
Imagínate si en 25 años me corresponde la revisión en el mes que es más elevado de cada año !
Creo que lo justo para todos sería revisiones con "promedio anual"
Un saludo.
Pues sí, quizás sería más justo, yo particularmente pienso que el Euribor a 12 meses debería de ser el precio oficial del dinero (actualmente 1%) más un diferencial fijo que marcase el propio BCE, (por ejemplo + 0,30), es decir con este ejemplo mientras el precio oficial del dinero esté en el 1%, el Euribor 12m. estaría en el 1,3 sin oscilaciones ni especulaciones. Salu2.
EliminarMilano, a ver si me puedes ayudar en mi hipoteca.Le cuento: Tengo revisión semestral de enero a junio y de julio a Dicbre, bien, el diferencial lo firmé a 1,25 %.
ResponderEliminarMe faltan 4 años para acabar mis pagos ( Dicbr. 2016 ).Me gustaria saber si el euribor por el Boe de los 5 primeros dias de dicbre. es de 0.574 % , a partir de Enero 2013 me tendria el banco que cargar la suma de 1.25 + 0.574 = 1,824 %
Vd sabe, si me quedan por pagar un capital de 26000€,¿ qué fórmula aplica el banco para hacer los cargos mensuales ?. Del 11 de julio 2012 al 11 de dcbre. 2012 he pagado una cuota de 518 € mensuales aprox.con un 2.51 % de tipo de interés. ¿ Sabria decirme aprox. ¿ Cuál seria el nuevo cargo para 2013. Gracias y un saludo. Guillermo
Hola Guillermo, la fórmula es algo compleja, si tienes interés en la Wikipedia lo explican muy bien (http://es.wikipedia.org/wiki/Hipoteca). Referente al tipo de interés que te cogerán es la media del mes de noviembre y es la que saldrá publicada mañana en el BOE(4/12), en este caso es 0’588%, tu interés quedará (0’588 + 1’25=1’838%), como tienes muy poco capital pendiente, proporcionalmente el interés que pagas cada mes es muy poca cantidad, por ese motivo la cuota te bajará muy poco, pagarás unos 511 eur. Saludos y que vaya bien.
EliminarBuenas Milano! Me gustaría explicarte lo que me ocurre con mi hipoteca. Mi hipoteca tiene un mínimo de un 4% y un máximo de un 15%, además son cuotas crecientes en progresión geométrica en razón del 1% cada 6 meses que sufrirán aumento o disminución en función de la variabilidad del tipo de interés pactado, el que te he mencionado más arriba. Este año pasado he realizado una amortización de 16000 € aplicándome reducción de tiempo y manteniendo la misma cuota, pues bien, resulta que en el cuadro de amortización nuevo sale una cuota de 548€ cuando venía pagando 490€. El director del banco no me sabe dar una explicación pero creo que me han sumado el 1% revisable cada 6 meses porque pago lo que en el cuadro de amortización pagaría en 2018, es decir, los 5 años que me he quitado. En fin, mi pregunta es si eso es posible o es un error. Espero haberte explicado más o menos el caso. Muchas gracias de antemano.
ResponderEliminarHola muy buenas,
EliminarPues tranquilo que no se trata de ningún error y tu mismo has dado la respuesta, en este tipo de hipotecas crecientes, cuando haces amortizaciones extras reduciendo años, la cuota se te actualiza a la que te tocaría transcurrido ese tiempo, en este caso de aquí 5 años. Esto pasa en todas las hipotecas pero como la mayoría no tiene incrementos porcentuales la cuota queda igual y has reducido años. Si tu intención es ir haciendo amortizaciones anualmente puedes ir alternándolas, es decir la próxima que hagas reduce cuota, así la cuota no irá creciendo tanto. Ahora, dicho sea de paso, y con todo el respeto del mundo me parece muy fuerte que un Sr. Director no sepa darte esta explicación tan básica.
Saludos y hasta la próxima.
Muchas gracias Milano! Pues así es, el maximo responsable de la entidad,el director lleva desde Noviembre intentando ver porque ocurria eso en la cuota, se lo explique y me dijo que no podía ser, por eso realizé la operación el 31 de Diciembre y poniendo una reclamación para que me dieran una respuesta. Lo dicho muchisimas gracias de nuevo
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