Hola buenas,
A continuación encontrareis varios comentarios (desde septiembre'12 - hasta abril'13) referente a inquietudes respecto a la evolución del Euribor que intento responder aplicando mi criterio, es decir es lo que yo haría en la situación planteada, finalmente cada uno deberá tomar su decisión asumiendo su responsabilidad.
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(Hacer click aquí para ver la PREVISIÓN DEL EURIBOR para los próximos 6 MESES)
Actualizado el 6/12/2012 a las 14:42
Actualizado el 6/12/2012 a las 14:42
En octubre casi lo clavas!!!
ResponderEliminarHola buenas,
EliminarEs muy difícil, quién se iba a imaginar que sin bajar los tipos en septiembre el Euribor se comportase casi como si hubiera bajado, nunca antes el Euribor ha estado por debajo del precio oficial del dinero. Por cierto me esperaré para hacer la actualización a la semana próxima cuando el BCE haga pública su decisión que espero que ahora si, en octubre baje 0,25 el precio oficial del dinero. Hasta luego.
Milano, en la cabecera de la información pones fecha de ¿1 de agosto?
ResponderEliminarHola buenas,
EliminarNo hagas caso, lo importante es al final que indico la fecha de actualización. Cuando creas una entrada puedes ir modificando la fecha, pero me es más práctico poner al final la fecha de actualización. Salu2.
Pregunta de examen, tengo Hipoteca Naranja con ING Direct de 260000 euros, el diferencial que tengo es del +0,49 pero tengo la posibilidad de contratar un tipo estable (interes fijo) a 3 años por 1,695, deberia asegurarme o me quedo con el variable.
ResponderEliminarGracias.
Hola buenas,
EliminarTen en cuenta que si ING te lo ofrece es porque tienen unas expectativas superiores al 70% de que acabes pagando más intereses durante estos 3 años si te acoges a su oferta que si sigues con tu diferencial de +0,49, yo personalmente no lo cogería, ahora si tu quieres tener una tranquilidad durante estos 3 años a cambio de pagar un poco más, hazlo. Pero como te he comentado yo personalmente no lo cogería, un banco quiere ganar dinero y si te lo ofrece es porque piensan que acabarás pagando más con esta opción a cambio de tu tranquilidad. ¿Por qué no te lo ofrecen para toda la vida del préstamo?, si fuese así , si que lo cogería con los ojos cerrados, pero para 3 años no. Tu imagínate que aún no hubiéramos visto lo peor y que el BCE se viera forzado a dejar los tipos como en EEUU y/o Japón y los dejase cercanos a cero o alrededor del 0,25 (cosa que no creo que pase, pero tampoco es descartable al 100%). En definitiva la decisión la tienes que tomar tu, pero piensa en porque te lo ofrecen ahora y solo por 3 años. Descárgate el Excel del área de descargas donde puedes jugar y poner porcentajes en el cuadro de amortización de tu hipoteca, solo con que pagues un 0,25 más de media en los 3 años serían 1900 eur de intereses de más que pagarías al cabo de los 3 años. Bueno que vaya bien la meditación y hasta pronto.
Gracias, por tu respuesta y creo que seguire tu consejo.
EliminarDe nada hombre, espero que te vaya todo bien. Hasta pronto.
EliminarYo te aconsejo no cambiar, ya que a ellos les interesa quitarte ese diferencial tan bajo que tienes, y una vez que modificas las escrituras de hipoteca, ya no vuelves a ese diferencial variable, volverías al que estubiera en vigor... con lo cual sales perdiendo te todas ...todas. Quedate con ese diferencial que es estupendo, yo tengo con ellos también la hipoteca con 0,59. Y actualmente lo que están dando de variable para las nuevas operaciones, es un 1.95 en el mejor de los casos. Un saludo
Eliminarquedate como estas,los bancos nunca proponen algo para benefeciar a la gente,saben que euribor va a bajar mas y por esto te proponen,para ganar ellos
EliminarHola a todos, yo estoy en la misma situación, tengo un euribor más 0,33% con ING con revisión semestral y ahora pago 512 euros, me ofrecen pagar durante 3 años una cuota de 550, es decir que empezaría pagando más, pero he llegado a pagar hasta 850 euros al mes en años anteriores, ¿No creeis que seria buena opción acogerme al tipo estable a tres años y asegurarme pagar solo 550 euros al mes durante ese periodo, o seguramente pague menos si sigo con el tipo variable?
EliminarHola buenas, desde luego que toda toma de decisión tiene su riesgo, si saldrá bien o no, pero si te lo ofrecen como he comentado arriba es porque tienes más números de que acabarás pagando más con el interés fijo, que solo es para 3 años, yo personalmente no me acogería y seguiría como estoy, pero para gustos colores. Suerte y que vaya bien.
EliminarHola:
ResponderEliminar¿Es cierto lo que dicen que la repvisión del euribor a 2 o 3 años vista es seguir a la baja, rondando entre el 0,5 % y como mucho el 1%, o es una noticia algo optimista? ¿Es verdad que tiene que ver el BCE se ha dado cuenta que tipos de interes del 3-4% son insostenibles en la situación actual de crisis?
Hola buenas, en principio podría ser cierto que en los próximos dos/ tres años el euribor podría estar alrededor del 1% como máximo, dependiendo de cómo evolucione la economía de la zona euro. Bueno ya lo iremos viendo. Saludos
EliminarHola Tengo hipoteca con BBVA a 25 años, a plazo fijo 5,6%, a finales de noviembre toca revisión, mi duda es si seguir a plazo fijo o variable. Gracias
ResponderEliminarHola buenas,
EliminarNo sabía que hubiese hipotecas a interés fijo también con revisión, el valor máximo del Euribor en toda su historia es de 5,393 % (julio-2008), y tu interés fijo es superior a este valor, realmente tienes un interés muy alto, si realmente tienes revisión mira qué condiciones te aplicarán, si por ejemplo te aplicasen la barbaridad de Euribor + 4 no te vale la pena hacer el cambio, pero si tu diferencial es razonable, en los tiempos que corren razonable sería +1’5, entonces sí que lo cambiaria a variable, yo soy partidario de pagar en cada momento el interés que te toque, a veces por protegernos elegimos un interés fijo para no llevarnos sustos, pero tampoco nos llevaremos alegrías en las cuotas cuando el Euribor baje sustancialmente como es el caso actual, yo en mi hipoteca he llegado a pagar un 5,7% de interés pero ahora me aplicaran una revisión al 1,1% la verdad es que hay un cambio abismal y el desahogo mensual es de agradecer. Bueno como ves no es fácil, pero sobre todo mira las condiciones que te apliquen. Bueno espero que te vaya bien. Salu2.
Mira a ver si puedieras subrogarte a otro banco, yo me pasé de Caja España que me tenía a un 5,35 fijo, a Ing con un o,59... y respiro!!!
Eliminarhola.
ResponderEliminarComo ves una hipoteca con suelo del 3.8 yy euribor mas 2.25.el piso esta muy bien de precio pero los intereses me crean muchas dudas.la financiacion es del 100.gracias
Hola que tal,
EliminarComo se aprovechan los Bancos, los precios de las viviendas son asequibles pero ahora se ceban con los intereses, yo personalmente no admitiría un suelo y un diferencial del +2’25. El diferencial es ya alto por lo tanto no deberían aplicarte suelo, en la situación actual Euribor al 0’6 + 2’25=2’85 ya es un interés bastante alto, cuando en unos años vuelva al 3 tu pagarás el 5’25. Y si te aplican el suelo alto del 3’8, deberían aplicarte un diferencial más bajo como máximo del +1’25, y si te aplican el diferencial alto no deberían ponerte suelo, la situación actual es compleja y los Bancos se aprovechan aplicando clausulas abusivas, busca otra entidad y evita que te apliquen los 2 conceptos al mismo tiempo, diferencial alto y suelo alto el negocio perfecto para el Banco. Espero no haberte desanimado, pero ánimo que hay más entidades, que vaya bien y suerte. Hasta pronto.
Gracias por los consejos.
ResponderEliminarTienes todo la razon...esta claro que no son buenas condiciones.Lo que pasa que es un piso de un bancoy me financian el 100,si me voy a otro banco solo me dan el 80 mas iva mas gastos y ahora mismo no lo podria hacer.
Estoy negociando con el banco para que me baje algo aunque esta dificil.
El piso esta bien y ha bajado mucho de precio..por eso sigo ahi haber lo que puedo sacar..pero lo veo complicado,en esas condiciones no creo que acepte.
muchas gracias
Hola de nuevo,
EliminarBueno si realmente es un chollo el piso, míralo de otra manera, cuanto pagarás de más durante toda la vida de la hipoteca, aproximadamente con estas condiciones, yo he calculado que de media podrías pagar un 1’75% de más, supongamos que la hipoteca es de 100.000 euros a 25 años serían un total de 23.500 euros de más es decir un 23’5% más cara, súmale un 23’5% al precio de la vivienda y si realmente te sigue resultando atractivo el precio, cómprala con las condiciones que te ofrecen. También es posible que como comentas puedas negociar algo, los Bancos están deseando quitarse de encima viviendas, y eso jugaría a favor tuyo. Espero que te vaya bien y si te acuerdas ya me dirás el desenlace. Salu2.
muchas gracias por tus opiniones.
ResponderEliminaruna pregunta,lo de de el 1.75 de mas.me podrias explicar cual es el calculo que has hecho para llegar a esa cifra?claro que si te voy comentando todos los movimientos de la negociacion..jaja.muchas gracias.
Hola buenas,
EliminarDe nada hombre.
Uff!! (yo y mis cálculos) ..
Los cálculos que he hecho son los siguientes suponiendo hipoteca a 25 años:
He considerado que la mitad de la hipoteca pagarás el Euribor + diferencial (es decir que será superior al suelo):
12’5 años x (2’25 tu diferencial - 0’75 diferencial competitivo) = 12’5 años x 1,5 (resultado de la resta)
Y la otra mitad que pagarás un interés del 2% de media (todo incluido: Euribor y diferencial), en este caso actuaría el suelo.
12’5 años x ( Suelo: 3,89 - 2 )= 12,5 años x 1’89
La media de ambos resultados da alrededor de 1,70% y lo he redondeado a 1,75%.
Un poco paranóico, pero bueno, es para tener una idea. Que vaya bien.
Hola.
ResponderEliminarSon unos calculos muy buenos...uno se da cuenta de ke no tiene ni idea jaja.perdona por las molestias...jaja.pero cuando restas arriba 0,75 y bajo restas 2..eso que significa?el piso es a 25años y la hipoteca son 71400.
Con los intereses que me ofrecen,yo ago mis calculos a que me va a salir de media un 5 de interes alo largo de la hipoteca,2.25+3 de euribor.crees que es un buen calculo?
Perdona las molestias y muchas gracias de nuevo.
G Hola buenas, el 0'75 era un buen diferencial hace unos 18 meses, y el 2, es la media del Euribor + 0'50 (diferencial común antes de que explotase la burbuja) desde Enero 2009 hasta hoy (es decir de los últimos 4 años).
EliminarTu cálculo si también es bueno, con estos condicionantes 3 + 2,25, pagarías una cuota de 427'86 que seguro casi lo pagarías de alquiler, y a las muy malas (que no creo) que de aquí a 15 años el Euribor volviese a máximos (5), pagarías 516 euros, que tampoco es demasiado.
Que vaya bien y hasta luego,
hola buenas yo tengo una hipoteca con bbva a 30 años euribor más 0 40 con un suelo del 1, 5. ahora mismo debo 223000 euros y me quedan 27 años. ¿que pasaria si se rompe el euro o salimos de el? más vale no pensarlo verdad?
ResponderEliminarHola buenas, la verdad es que tienes muy buenas condiciones en comparación con las hipotecas que se firman ahora, las de ahora la ventaja que tienen es que son más bajas de capital ya que los inmuebles han bajado mucho de precio.
EliminarPues la verdad, como bien dices, es mejor no pensarlo pero si saliéramos del euro, cosa que es poco probable, seguramente nos pasarían a un índice estatal , pero si el Euribor como indicador sigue existiendo para otros países también creo que deberían respetar el indicador de referencia, supongo que dejarían la puerta abierta para quien quiera cambiarse al indicador local, lo haga, pero vaya esto son suposiciones, que realmente son poco probables, que desaparezca el Euro es prácticamente del todo improbable lo que sí podría pasar es que algún país del estilo Grecia acabase saliendo, pero intentarán evitarlo, esperemos que ya hayamos visto todo lo peor. Que vaya bien, y hasta pronto.
Muchas gracias y enhorabuena por este excelente blog y ese don de vd. para explicar estos temas
EliminarGracias a ti también por tus comentarios. Hasta pronto.
EliminarHola que tal?
ResponderEliminarViendo las consultas que te hacen y las respuestas tan interesantes y faciles de entender que das, me gustaria plantearte la mia:
Estamos negociando con un par de bancos las condiciones de compra de una vivienda.
Banco X, nos ofrece dos años al tipo fijo de 3,75 %, y luego euribor + 1,35 % con maxima vinculación (nominas, seguro de vida, seguro de hogar, uso de visa de mas de 3000 euros al año, y aportacion a EPSV de 600 euros al año)
Y el Banco Y, nos ofrece 3,25 % los primeros SEIS meses y despues euribor + 1,70 % con vinculación máxima (seguro de vida, seguro de hogar, uso de visa, sin mas, es decir sin cantidad minima, y aportacion a EPSV de 600 euros al año).
El Banco Y NO cobra ni mantenimiento de cuenta, ni transferencias, ni tarjetas visa... el banco X si, cobra por todo...;)
Me gustaria saber que te parecen las dos alternativas.
MUCHAS GRACIAS.
UN SALUDO
Hola muy buenas, suponiendo que en ningún caso tengan suelo:
EliminarCon el Banco X un hipoteca de 100.000 eur a 25 años en noviembre del 2014, habrías pagado 7587 eur de intereses y al final de los 25 años un total de 48.693.
Con el Banco Y un hipoteca de 100.000 eur a 25 años en noviembre del 2014, habrías pagado 5821 eur de intereses al final de los 25 años un total de 51.435.
La diferencia total entre Banco X y Banco Y es de(X-Y= 2742 eur dividido entre 25años, nos da un total de 109 eur al año de media que pagarías de más.
Concluyendo que lo más probable es que con el Banco X acabes pagando estos 109 euros al año en tarjetas, mantenimiento y transferencias, he considerado que el año y medio transcurridos los 6 meses iniciales sean al Euribor= 1% de media, cuanto más bajo sea el valor en este año y medio será menos de los 109 eur, si en cambio la media del Euribor en este año y medio fuese mayor sería algo más de los 109 eur al año. También dependerá del capital que hayas pedido cuanto mayor sea el capital solicitado mayor será la diferencia. Por lo tanto yo cogería la opción Y si el capital solicitado es igual o inferior a 100.000 eur y la opción X si el capital solicitado es superior a 100.000 eur, no obstante te dejo colgado en el apartado descargas (Box.com), el fichero (comparativa_Banco_X_Y.xls, lo dejaré por un tiempo y después lo quitaré) que he utilizado para hacer los cálculos para que puedas poner los valores reales y así tengas más clara la diferencia, espero haberte aclarado un poco la decisión, que vaya bien y hasta pronto.
Muchisimas gracias por tu pronta respuesta... he intentado acceder al box.com, pero la informatica no es mi fuerte.
EliminarEl tema es que el principal que solicitamos son 210.000 euros, y por experiencias anteriores pensamos que en 10 o 12 años máximo terminaremos de pagarla... como ves ahora el tema? te parece mas interesante la opción del banco X ? teniendo en cuenta que el euribor, tal y como dicen y parece, aunque nadie pone la mano en el fuego, va a seguir bajo durante un tiempo, esa claro que los dos primeros años nos beneficia el banco Y, pero luego al tener la capacidad de quitarnos el prestamo relativamente rapido, tengo dudas de si el banco X es con posterioridad teniendo en cuenta que el diferencial es pelin mas bajo. No se... lo consultare con la almohada y a ver que hacemos... ;)
MUCHISIMAS GRACIAS POR TU ACLARACION.
un saludo
Hola...perdona que sea tan pesada...pero es que en tu respuesta veo que me pones que si creo que liquidaré la hipoteca a los 12 años, tu elegirias la opción Y, pero luego despues del análisis que haces, me pones una conclusión de que si liquido la hipoteca a los 12 años me sale mejor la X, igual es que lo leo mal... si no es mucho pedir, por favor, te agradecía me lo aclararas... MUCHISMAS GRACIAS ANTE TODO.
EliminarHola de nuevo, el fichero lo puedes descargar desde la sección de descargas de este blog:
Eliminarhttp://euriboraldia.blogspot.com.es/2011/01/descargar-un-fichero-excel-con-los.html
Y desde aquí haz clic al botón donde pone “accederás a Box.com”.
Pues la verdad es que si crees que liquidarás la hipoteca a los 12 años elegiría la opción Y, si por el contrarío no hicieses amortizaciones extraordinarias y acabas a los 25 años elegiría el Banco X :
Análisis, diferencia de intereses a los 12 años ( X-Y ): 175,73
Análisis, diferencia de intereses a los 25 años ( X-Y ): -5.756,40
(Como puedes ver con el Y acabarías pagando más a los 25 años pero si liquidas la hipoteca a los 12 años te sale mejor el Y, a partir del 3er año he considerado una amortización extraordinaria de 13000 anuales y así a los 12 años aproximadamente la tendrías liquidada):
Que vaya bien la reflexión y hasta pronto.
Hola de nuevo, y tranquila no es molestia, es normal que preguntes cuando me contradigo a mí mismo. Perdona pero al final con tanto X e Y, me he liado, he eliminado el mensaje y lo he creado de nuevo (por eso te saldrá después de tu pregunta), para que no haya dudas, si liquidas la hipoteca a los 12 años te sale mejor la opción Y, y además te ahorrarás las comisiones.
EliminarMUCHISIMAS GRACIAS, ME HAS SIDO DE GRAN AYUDA!!!
EliminarTodo aclarado.
Un saludo y gracias de nuevo
Hola buenos dias.
ResponderEliminarTengo una duda.Pedi una hipoteca de 120.000 euros a 40 años en febrero de 2008 con euribor +0'25,ahora mismo me quedan 101000 euros por pagar y algo mas de 36 años de hipoteca,con una cuota mensual de 330 euros y revision anual con el euribor de enero.Mi duda es ¿cual es el momento en el que quitarse años de hipoteca?¿me aconsejarias seguir amortizando? Practicamente podria amortizar a una media de 8000 euros al año en mi situacion actual. Gracias de antemano.
Un saludo.
Hola que tal, primero de todo enhorabuena por las condiciones de la hipoteca, la verdad es que son muy buenas viendo lo que corre hoy día, actualmente el interés de tu hipoteca es muy bajo (o lo será en la próxima revisión) no llegará al 1% en total, yo lo vincularía a la desgravación fiscal que puedas obtener, alrededor de un 15% de 9015 eur como máximo, si está solo a tu nombre, haz el cálculo aproximado (330x12=3.960; 9.015 – 3960=5055), es decir que yo solo amortizaría 5000 euros de más al año, el resto ponlo a un depósito sin riesgo que actualmente te darán alrededor del 3%, muy superior al descuento que le quitarás a la hipoteca (1%), si sois 2 titulares no hay problema que amortices los 8000 euros de más , ya que son una desgravación máxima de 9015 eur por cada titular, en caso de no existir desgravación fiscal no amortizaría mientras el interés de la hipoteca sea muy inferior al interés que te den los depósitos sin riesgo, cuando se cambien las tornas, amortizaría todo de golpe (teniendo en cuenta la letra pequeña de comisión de penalización por amortizaciones parciales que superen cierta cantidad o porcentaje del capital pendiente) y eso sí, como tienes una cuota muy baja siempre rebajando años. Bueno espero haberte ayudado, que te vaya bien y hasta pronto.
EliminarMuchisimas gracias por la respuesta.
Eliminarhola me gustaría hacerte una consulta, me ofrecen en el bbva euri +1,75 (con vinculaciones ,nominas, seguros y tarjetas) a 40 años por una vivienda propia con precio
ResponderEliminarde un 40% del valor medio de esa urbanización (comprobado por mi) que debería hacer
Hola Ernesto, si no tienes suelo las condiciones están en línea con lo que están ofreciendo hoy día, quizás si el precio es tan bajo no sea necesario hacerla a 40 años, yo te recomiendo que calcules la cuota con un Euribor al 4% (para tener en cuenta el pago más alto que podrías hacer de aquí esperemos a muchos años) + 1’75 = 5’75 , si la cuota te continua resultando cómoda, adelante y aprovéchate del descuento en la vivienda. A la derecha a media altura puedes calcular la cuota rápidamente, por ejemplo una hipoteca de 150.000 eur a 40 años y con este interés máximo que te he comentado, al 5’75 saldría una cuota de 799 eur, y con el interés al 2’75 la cuota sería de 515 eur. Bueno te deseo suerte en la posible compra y hasta pronto.
EliminarHola a todos.
ResponderEliminarOs hago una consulta sobre el puñetero suelo hipotecario, tenemos una hipoteca con un diferencial de+ 0.45 y un suelo de 2.50, en febrero nos revisan y casi seguro empezaremos a perder dinero. Que os parece ? ya intente negociar y me dijeron que no,que ellos tienen que ganar por algún lado.Les entrego la queja por escrito y que me la sellen?
Hola que tal, puedes intentarlo pero por lo que veo siguen poniendo suelos y aún más elevados que el tuyo, por lo tanto creo que lo tienes bastante difícil, lo mejor es no tenerlo, pero puestos a elegir yo personalmente prefiero tener suelo como el tuyo y un diferencial muy competitivo como tú tienes, que no tener suelo y un diferencial de +2, que es bastante común hoy día, por lo tanto aunque te parezca (que lo es) que estás pagando más, si la hipoteca la firmaras hoy te saldría aún más cara, y de aquí a unos años cuando el Euribor vuelva al 3, tu pagarás el 3’45 y no un 5% como se encontrarán prácticamente todas las hipotecas que se están firmando hoy día, seguro que la mayoría de las consultas de aquí te cambiarían la condiciones sin dudarlo. Que vaya bien y hasta pronto.
EliminarHola que tal?soy el chico de la semana pasada de la clausula suelo por lad nubes.al final me han bajado el interes...suelo:3.50 y euribor+1.50.se que es un interes alto pero voy a acet la operacion ya que el piso esya muy bien de precio.te queria preguntar una cosa,suponiendo que m compro el piso rn diciembre y que mi revision del euribor es a un año,cual seria mi euribor para el primer año?o sea que revision seria la ultima que ha habido?muchas gracias.
ResponderEliminarHola muy buenas, Suponiendo que firmes en diciembre (por ejemplo a partir del 6), tienes que mirar que condición de revisión te ponen en la escritura de la hipoteca, normalmente suelen poner el último publicado (en el BOE, en este caso sería la media de noviembre), pero pueden poner el publicado el mes anterior.
EliminarSi firmas entrado en diciembre y te ponen el último publicado será la media de noviembre, pero si firmas a primeros de diciembre, el último publicado será la media de octubre. Es importante que sepas que media te cogerán para hacer el cálculo, pero pienso que en los 2 próximos años no te tendrás que preocupar mucho, porque mucho me temo que estarás pagando el suelo, ya que el cálculo Euribor + 1’5 será inferior que tu suelo: 3’50. Espero que te vaya bien y si finalmente te acabas decidiendo, enhorabuena por la compra. Saludos.
Tengo una hipoteca con las condiciones:
ResponderEliminarE+0,60 y suelo al 2,5
Ese diferencial lo consigo gracias a tener Seguro de Vida (unos 400 €/año) y seguro hogar (unos 300 €/año).
He estado mirando seguros, y entre los dos me ahorraría
unos 300 €, claro que, al quitarme los seguros del banco
me penalizarían con +0,4 (Seg Vida) y +0,2 (Seg Hogar).
en total tendría E+1,2, me toca la revisión en Julio, anual. La cuestión es, si el banco es majo, y me quita el suelo manteniendo los seguros, con el Euribor me ahorraría unos 500 €, y si en Julio de 2013 sigue como ahora <0,6, me ahorraría unos 1400. Si no me aceptan el farol de mantener los seguros a cambio de quitar el suelo, me ahorro unos 300 € de seguros al darlos de baja,pero pasaría a tener E+1,2. Como el E suba más de 1,3, entro en pérdidas.
Qué me aconsejas?
Gracias de antemano.
Hola buenas, pues analizando los datos que me has dado yo me decantaría por no quitar los seguros, te podría salir bien 1 o 2 años, ya que creo que el Euribor estará por debajo del 2% bastante tiempo (2-3 años), pero si puede estar por encima del 1’3 y entonces como tu bien dices entrarías en pérdidas ya que dejaría de actuar el suelo ( y esto podría pasar en la revisión del 2014 o 2015), por lo tanto yo personalmente no lo cambiaría, si consigues que te quiten el suelo sería perfecto. Pero yo no pagaría +0’6 de diferencial por externalizar los seguros (claro está que mientras esté actuando el suelo tanto te da). También ten en cuenta que a veces las compañías de seguros hacen campañas de captación con importantes descuentos el primer año, y podría pasar que el primer año te hiciesen un buen precio para captarte y al siguiente año te venga una pequeña subidita que ya no te justificase el cambio porque ya no sería tanta la diferencia y te podría coincidir con una revisión negativa (es decir con Euribor > 1’3). Es complejo el tema pero a medio y largo plazo yo me decantaría por no cambiar los seguros. Bueno, espero haberte aclarado algo el dilema y también te deseo suerte con el farol (pero sinceramente creo que no colará). Que vaya bien y hasta pronto.
EliminarHola..tengo una hipoteca d 110.000 a 35 años..adquirida el febrero 2008..euribor + 0.75.revisable anual..euribor boe diciembre....actualmente un cuota 411 euros/mes...visto la prevision a la baja...deberia amortizar capital o años...
ResponderEliminarHola Juan, las condiciones de tu hipoteca sin suelo son francamente buenas, si las cuotas te han resultado cómodas desde el 2008, yo me decantaría por reducir años en la amortización ya que habrás llegado a pagar un 5% (600 eur. aprox), en cambio si la cuota te resultó alta amortiza reduciendo la cuota. También ten en cuenta la desgravación fiscal máxima de 9015 eur. anuales por titular, yo no amortizaría más porque no te sale a cuenta ya que están pagando más interés en depósitos sin riesgo (3%) que el porcentaje que pagarás tu en tu hipoteca, por lo tanto hasta que no se invierta la tendencia no amortizaría de más que la desgravación máxima. Que vaya bien y hasta pronto.
EliminarHola. Tengo una gran duda y me gustaría que me aconsejaras.
ResponderEliminarHe visto un inmueble que me gusta bastante en una zona inmejorable. Está en un residencial construído hace 10 años pero sigue si%endo propiedad de la constructora por estar en unos precios desorbitados. De los poquitos que quedan por vender es el único que me encanta y lo consigo con una rebaja del 45%. Como sigue siendo de obra nueva tengo un IVA del 4% y además posibilidad de subrrogarme a 110000, a 30 años y a un 0.9+E. A ello también le tenemos que añadir la desgravación fiscal y que tengo una cuenta ahorro vivienda que vence en agosto de 2013.
Ahora biene todo lo malo. Soy funcionaria y, en vista de la situación actual, me da muchísimo miedo hipotecarme. Así que no sé qué será mejor. Mis opciones son comprar ahora, esperarme al próximo año para ver si hay suerte y bajan los precios y así puedo comprar antes de agosto o, por último, devolver la desgravación de los tres últimos años y esperarme a que lleguen tiempos mejores. En este último caso, ¿además de intereses me multan?
Espero ansiosa tu consejo puesto que tengo que decidirme ya mismo.
Saludos.
Hola muy buenas, yo tendría en cuenta estos datos:
Eliminar1)Primero de todo miraría como está el alquiler para tener este dato como referencia, es decir cuanto pagarías de alquiler en un piso de similares características, lo puedes mirar en fotocasa, vamos a suponer unos 450 eur al mes (sería un precio de alquiler bastante asequible).
2)Ahora vamos a analizar los números de la hipoteca que son muy buenos, además por el hecho de subrogarte también te ahorrarás dinero en formalizar la hipoteca, tranquilamente un 1% que puede ser hasta del 3%, dependiendo de las comisiones estudio y creación si fuese sin subrogación, con el Euribor como está al 0,6 + 0,9 de diferencial tendríamos un interés del 1,5%, esto nos daría una cuota mensual de 379 eur en las condiciones actuales, también tenemos que considerar el máximo histórico que es del 5% + 0,9 =5’9 eur y con estas condiciones máximas nos saldría una cuota de 652 eur, es decir que la cuota de tu hipoteca durante estos 30 años sin amortizaciones parciales de reducción de cuota se podrían mover entre los 379 eur y los 652 eur, si podrías pagar estas cantidades, desde este punto de vista sería una buena opción. Como te he comentado las condiciones de la hipoteca que te ofrecen son buenas, hoy en día el diferencial que te ofrecerían sería como mínimo un +2%, esto quiere decir que te ahorrarías aproximadamente un 1’1% de diferencial, esto al cabo de los 30 años hace un total de 19.000 euros menos en intereses.
3)A continuación vamos a ver que te ahorrarías si comprases hoy la vivienda:
a.1% mínimo de la formalización de la hipoteca=1.100 eur.
b.El IVA pasará al 10% en el 2013, por lo tanto te ahorrarías un 6%=6.600 eur.(he considerado sobre los 110.000, pero es sobre el precio de compra que será algo más).
c.En la cuenta vivienda tienes que devolver la deducción del 15% más los intereses , (creo que es el IPC, he considerado un 2,5% de media), y he contado que has ahorrado el máximo desgravable que son 9.015 eur anuales por titular, es decir que tienes ahorrado 27.000 eur, con estos supuestos tendrías que devolver 4.732 eur, y si las cantidades son inferiores puedes calcular la parte proporcional que sea.
4)Como conclusión si fuera yo quien tuviese que decidirme y si las cuotas a pagar me resultasen cómodas y están bastante alineadas con lo que pagarías de alquiler haría la operación. Además si sumamos todo lo que te podrías ahorrar a lo largo de los 30 años (1100+6600+4732+19000=31.432 eur), creo que son motivos suficientes como para decidirte, yo no sé si la vivienda caerá mucho más, y hasta dónde puede llegar, o si por el contrario estamos cerca del suelo de caída, pero creo que deberías centrarte en los números, en lo que te ahorras, y si puedes pagar el rango de cuotas (mínimo-máximo) y si está alineado con lo que pagarías de alquiler (por ejemplo con los datos que te he puesto de alquiler yo aceptaría la compra), entonces te diría: Adelante con la operación. Bueno, espero haberte aclarado un poco las ideas y sea cual sea la decisión que tomes te deseo mucha suerte. Hasta pronto
Muchas gracias por tu respuesta tan buena y tan rápida Milano. La verdad es que estoy casi convencida.
EliminarHe estado viendo el precio de alquiler en la zona y está en torno a 600 eur.
Tengo una duda más. En la previsión de ahorro que me has dado falta la de la desgravación fiscal pues si compro ahora puedo acogerme a ella, ¿verdad?
En cuanto a la subrogación, la he estado mirando a fondo y en realidad no tomaría el euribor actual sino el de hace dos meses. Aún así no es muy elevada la cuota. También me exigen domiciliar la nómina, seguro de vida (180 eur anuales) y seguro de hogar (250 eur anuales asegurando este año sólo continente. No sé si estos precios son adecuados pero el seguro de hogar lo veo un tanto carillo. ¿Qué opinas?
Muchas gracias y ¡¡¡ENHORABUENA POR TU BLOG!!!
Hola de nuevo, muchas gracias a ti también por tus comentarios. ¡¡Madre mía!! si el alquiler medio es de 600 eur, es prácticamente el máximo que te comenté, solo con este dato ya sería motivo suficiente para decidirse, pero como bien dices si compras este año te podrás desgravar la vivienda que es un 15% sobre lo que pagues al año (sobre un máximo de 9015 eur), si no haces ninguna amortización extra prácticamente cada año te devolverán 2 cuotas de la hipoteca que sobradamente cubrirán el coste de los seguros que mencionas, si, quizás sean un pelín más caros pero sobradamente te queda compensado con la desgravación. Respecto al Euribor tranquila hace un par de meses seguía estando por debajo del 1% por lo tanto sigue siendo un buen valor, y además sin suelo que como verás en otros comentarios es un problema que normalmente se encuentran muchas personas y que tu afortunadamente no tendrás. Yo creo que lo tienes muy bien, ánimo, y que vaya todo muy bien. Hasta pronto.
EliminarGracias de nuevo Milano. Simplemente comentarte que finalmente me he decidido y he comprado. ¡Espero que salga bien!
EliminarGRACIAS DE NUEVO.
De nada mujer y Enhorabuena por la compra!!
EliminarYa verás como saldrá todo bien.
Hasta pronto :)
Hola Milano. Enhorabuena por este blog, te has convertido en un gurú de las hipotecas, creo que con bastante criterio. Te expongo mi caso. Tengo una hipoteca a 30 años por 100.000 euros desde hace tres años, con Euribor más 0.45 y un suelo del 3%. Ante los tipos tan bajos que hay ahora he propuesto un cambio a mi entidad y me dicen que podríamos pasar a diferencial 1.40 y quitar el suelo. En este momento ganaría dinero, pero a la larga??? Gracias por tu respuesta.
ResponderEliminarMuchas gracias por tu comentario. Gurú ojalá lo fuera pero vaya que no me considero ningún gurú simplemente intento ponerme en vuestra piel y os digo lo que yo haría en vuestra situación aplicando mis criterios, que pueden ser tan válidos o no como los de cualquier otra persona. Bueno entremos en materia:
EliminarDe entrada (yo soy mal pensado) si te lo ofrece el Banco es porque a la larga acabarás pagando más con la nueva fórmula, cuando el Euribor supere el 1,4% ya estarás pagando más, muy posiblemente en los 3 próximos años si te saldría a cuenta pero más a largo plazo no, te he hecho una estimación y podrías pagar hasta 10.000 euros más de intereses con la nueva fórmula, te dejo colgado el fichero que he utilizado para que tú mismo “juegues” poniendo intereses posibles, yo he hecho un escenario no demasiado exagerado, y por este motivo no cambiaría a las nuevas condiciones, el fichero lo encontrarás en la página de Descargas (arriba del blog está el acceso) y concretamente haz click en el enlace de Box.com (te dejaré el fichero “ComparativaConSinSueloX_Y.xls” unos días y después lo borraré, está protegido sin contraseña).Bueno pues nada más, quizás no es la respuesta que te esperabas porque los suelos nos fastidian bastante pero en fin es lo que yo haría, o en este caso lo que no haría. Espero que te vaya bien y hasta pronto.
Muchas gracias Milano. Ya tengo guardado el archivo, aunque no me ha dado tiempo de mirarlo, me pondré este fin de semana.
EliminarVale perfecto, entonces ya lo borro. Hasta luego.
EliminarUna preguntilla... me queda de hipoteca 15000€ y cada mes pago 406€, no sé si seguir con la cuota o a primeros de año pagar el total de la hipoteca que me aconsejas?
ResponderEliminarUn saludo y muchas gracias por tu ayuda.
Hola que tal, bueno podrías hacer una jugada para sacarle un 15% de desgravación a los 15.000 eur casi de golpe. Si este año no has hecho ninguna aportación extraordinaria, amortiza solo 5000 euros de más y en enero liquidas la hipoteca (10.000) así prácticamente le habrás sacado desgravación a casi todo el capital (excepto a 2000 eur, también podrías demorarlo otro año pero casi que no vale la pena), si sois 2 titulares puedes hacerlo de golpe este año, si has hecho amortización extraordinaria cuenta que la desgravación máxima es sobre 9015 eur totales por titular, por lo tanto repártelo entre el año próximo 2013 y el siguiente (2014) lo liquidas. Que vaya bien y hasta pronto.
EliminarMuchas gracias por tu respuesta!! Entonces como somos dos titulares y este año ya hemos amortizado ya pensamos en finiquitar la dichosa hipoteca el año que viene.
EliminarMuy buenas milano!!! Una consulta me e movido por varios bancos, y solicitó 150000 euros para hacer una autopromocion! Y lo mejor k me ofrecen sin avalistas es el 2,85% + euribor!! Sería ahora mismo a pagar una cuota de 580euros a 30 años, cuanto pagaría de más sí el euribor se pone en una caso en un 4%??? Gracias de antemano
ResponderEliminarHola buenas Robert, pues en este caso como el diferencial es bastante alto la cuota mensual también cambiará sustancialmente, te pongo aquí cuotas mensuales con diferentes valores posibles del Euribor para que tengas una idea de las cuotas:
Eliminar(Orden: Euribor + Diferencial)
0,7 + 2,85 = 3,55 Cuota mensual a pagar= 677,7
1,0 + 2,85 = 3,85 Cuota mensual a pagar= 698,33
1,5 + 2,85 = 4,35 Cuota mensual a pagar= 733,35
2,0 + 2,85 = 4,85 Cuota mensual a pagar= 769,2
2,5 + 2,85 = 5,35 Cuota mensual a pagar= 805,85
3,0 + 2,85 = 5,85 Cuota mensual a pagar= 843,26
3,5 + 2,85 = 6,35 Cuota mensual a pagar= 881,42
4,0 + 2,85 = 6,85 Cuota mensual a pagar= 920,29
Espero haberte aclarado un poco el tema, que vaya bien y hasta pronto.
Javier. Enhorabuena por el blog, he estado leyendo un poco por aquí y lo explicas muy bien. Sigue así.
ResponderEliminarGracias por tu comentario, la verdad es que siempre me han gustado estos temas y intento explicarlo de forma sencilla. Hasta pronto.
EliminarHola Milano, me podrías decir cuando calculan el euribor si la revisión es para diciembre? Muchas gracias
ResponderEliminarHola buenas, primero de todo es clave saber que clausula de revisión te ponen en las escrituras de la hipoteca, normalmente suelen poner el último publicado, o el publicado del mes anterior. Supongamos que sea el último publicado, este diciembre del 2012 muy probablemente el 4 de diciembre saldrá publicado en el BOE el valor del Euribor de noviembre, por lo tanto si tu fecha de revisión de la hipoteca es posterior al 4 te cogerán la media de noviembre que ha sido publicada el 4 de diciembre, si por el contrario tu fecha de renovación es menor o igual a la fecha de publicación (4/12) te seguirán cogiendo la última publicada que en este caso sería la del mes anterior, concretamente la media de octubre publicada en el BOE a primeros de noviembre. Por cierto si no dispones de la escritura de la hipoteca pídesela a tu Banco que están obligados a darte una copia. Que vaya bien y hasta pronto.
EliminarCon una pregunta me has contestado. Varias k yo ignorAba pues no sabía k estaban obligados a darme la escritura y x supuesto no la tengo. Muchísimas gracias x tu ayuda. No sabía k había gente tan buena como tú k conteste desinteresadamente. Lo dicho muchas gracias. Un saludo desde Castellón
ResponderEliminarGracias a ti también por tu comentario. Palabras como las tuyas me animan a seguir encontrando un hueco en mi vida para daros mi humilde opinión. Hasta pronto.
Eliminarhola milano.te doy la enhorabuena por el blog ya que estas ayudando a mucha gente.estoy tramitando una hipoteca y tengo una duda.voy a contratar un seguro de pagos,que me.cubre 5 años en caso de desempleo,yo estoy fijo en mi empresa.SI por el motivo que sea decido cambiar de hipoteca antes de los 5 años..me segiria cubriendo ese seguro en mi nueva hipoteca?muchas gracias.
ResponderEliminarHola muy buenas, pues la verdad es que no soy experto en seguros pero entiendo que si el cambio no implica empeoramiento de las condiciones no tendría que haber problema ya que la cuota a cubrir por el seguro sería igual o menor, el posible problema lo podrías tener si al hacer el cambio de hipoteca tiene peores condiciones, ya que se podrían escudar en esta información para no pagar, o pagar parcialmente. No obstante lo que seguro que debes hacer es informar a la compañía de seguros del cambio, ya que posiblemente en la póliza hagan referencia al número identificativo de la hipoteca y si haces un cambio sin notificarlo entonces sí que podrías tener un problema y de que el seguro no se hiciese cargo. También tienes que tener en cuenta si el seguro te lo hace la misma entidad que te concede la hipoteca es muy posible que esté vinculado a la hipoteca de su entidad, por lo tanto en el supuesto de que hicieses el cambio a los 3 años y el seguro no te cubre el cambio (que muy probablemente no lo hará), estarías en tu derecho de pedir que te devuelvan la parte proporcional de la cuota del seguro que nos has consumido y con lo que te devuelvan contratar uno nuevo. Lamento no ser más concreto pero como te he comentado no soy experto en seguros, bueno si no te quedas tranquilo siempre te queda la posibilidad de plantearle este supuesto directamente a la compañía de seguros. Que vaya bien y hasta pronto.
EliminarHola!!! te voy a exponer mi caso. tengo hipoteca desde el año 2008 a 35 años de unos 180000€ a tipo variable, en estos años he ido amortizando todo lo que he podido, la situacion actual es la siguiente, 134000€ por pagar, 23 años, con interes variale que posiblemente se quede cuando me la revisen al 1.20%. Ahora bien, elbanco me acaba de llamar para hacerme una "mejora" del prestamo hipotecario, es la siguiente: pasar a un interes fijo de 2.95% para toda la vida del prestamo, hay que sumar tambien aparte los gastos de notario para cambiar la escritura, 800€ aproximadamente. ¿que consejo me darias? ten en cuenta que mis perspectivas es de ir amortizando anualmente para que ademas hacienda me desgrave.
ResponderEliminarMuchas gracias por la atencion
Un saludo
Hola buenas, deduzco que debes de tener un diferencial muy bajo del 0,50%, es decir que cuando el Euribor supere el 2,45 entonces es cuando te saldría bien la operación, es decir que estarías pagando menos, pero bien, yo creo que como mínimo en los próximos 3 años estarías pagando bastante más con el interés fijo, he hecho un pequeño cálculo y a finales del 2015 habrías pagado unos 4000 eur más de intereses, más los costes de hacer el cambio, es decir unos 4800 eur, y teniendo en cuenta que haces amortizaciones parciales, yo la verdad es que no te aconsejaría hacer el cambio ya que muy probablemente acabarás pagando más intereses con la fórmula de interés fijo, o en el peor de los casos (que el Euribor llegue al 3%-4%) acabarías pagando casi lo mismo o algo más, también añadiría que tampoco vale la pena el interés fijo porque en estos próximos años como la cuota sería mayor tendrías menos margen de amortización parcial sin llegar al máximo deducible (9015) por titular. Como conclusión final yo no haría el cambio, quizás me lo plantearía si el interés fijo fuese del 2%. Que vaya bien y hasta pronto.
EliminarMuchas gracias Milano por tu pronta contestacion, ademas coincido con tu opinion, si, el diferencial es de 0.57%.
EliminarSi se prevee que el euribor este año 2013 estara bajo y probablemente en el 2014 siga parecido, son dos años que andara bajo, lo cual significaria que para poder amortizar los intereses de mas pagados en esos dos años tendria que estar por encima del fijo otros dos años mas, digamos 2016, lo cual serian unos 4 años en total, mas los 800 euros de los gastos. Como ya te señale que amortizo anualmente, en total unos 18030, ya que somos dos propietarios, mi mujer y yo, quitandonos plazo hasta ahora, eso supone mas o menos unos 3.5 años por año transcurrido, ademas de un deposito que tenemos a plazo de 35000€ al 4.20%, dinero destinado para pagar el prestamo en un futuro. Concluyendo, el objetivo es terminar de pagar mediante esta forma el prestamo en 7 años, de forma que el interes fijo en prevision de como anda el euribor no es recomendable para un corto, medio, plazo. Es adecuado mi razonamiento? muchas gracias por la atencion Milano!!!
Desde aqui recomiendo a los usuarios a amortizar cada vez que puedan,sin no existen comisiones por cancelacion anticipada, pagaran menos intereses.
Hola Chema, es muy adecuado tu razonamiento, con tu perfil aún con más motivo para no elegir el interés fijo, que vaya bien y hasta pronto.
EliminarHola Milano,
ResponderEliminarPrimero darte la enhorabuena por este blog, porque es realmente muy útil para gente que como yo no estamos muy puestos en estos temas.. Te cuento mi caso, queremos pedir el importe de 80.000€ para una vivienda de protección oficial y tenemos 2 opciones:
- Subrogarnos al banco de la promotora con EUR+1,25 a 25 años y 0,5 de gastos por amortización.
- Coger hipoteca con ING con EUR+1,89 a 10 años y sin gastos de amortización.
El primer banco nos dice que nos compensa hacerlo con ellos amortizando lo máximo para llegar a esos 10 años (aún pagando ese 0,5)pero nosotros no lo vemos tan claro.. Además dice que nos ahorraríamos dinero en la previsión de fondos y en la tasación...
Con lo cual, te agradecería que nos dieras tu opinión.
Muchas gracias! Un saludo
Hola muy buenas, en el primer caso tienes que pagar un 0,5% de penalización por cada amortización extra, que sería equivalente a decir Euribor +1,75 (1,25 + 0,5 sin penalización), solo con este dato ya sería motivo suficiente para decidirse por la primera opción ya que el diferencial 1,75 es menor al 1,89, aunque te penalicen las amortizaciones parciales es sobre el importe que ADELANTES, en el segundo caso te aplican el interés más alto sobre TODO el capital pendiente de la hipoteca cada mes, por lo tanto es como si te penalizaran con un +0’64%, y os saldrá más caro. En las amortizaciones parciales elegir la opción de recortar años y ya está, poco a poco iréis reduciendo los años y la acabaréis de pagar prácticamente al mismo tiempo, y os ahorráis un 0,14% del diferencial (1,89-1,75), que al principio son unos 18 euros al mes. Además si os salen gastos imprevistos o cualquier otra eventualidad siempre será más llevadera la primera cuota (menos de la mitad) que la segunda. Espero que os vaya bien. Salu2.
EliminarHola,Milano
ResponderEliminarTengo una duda y me gustaría que me aconsejaras.Tengo una hipoteca de 90.000€ a 30 años adquirida en diciembre 2006,euribor+1,25,revisable semestral.Hace 2 días me llamaron del banco para decirme que tienen una oferta para mi ,pasar a cuota fija con interes de 3.65%,gastos unos 800€.me han dado tiempo para pensar 2-3 días ,no más.No sé que hacer,que consejo me darás?
Gracias por tu tiempo.
Hola buenas, yo sinceramente no cambiaría al interés fijo, que creo que es un pelín alto, además afortunadamente tu hipoteca no es demasiado grande, creo que es mejor que te sigas aprovechando del Euribor bajo durante los próximos años, y si puedes lo que pagarías de más con el interés fijo 3’65% amortízalo de más en la hipoteca, teniendo en cuenta el máximo desgravable por titular (9015). También os comento que dejaré permanentemente un fichero en la zona de descargas donde hay una comparación entre una Hipoteca con suelo, sin suelo y con un interés fijo, podéis poner vuestros valores para saber que opción sería más adecuada, pero yo en tu caso concreto me quedaría como estoy. Que vaya bien y hasta pronto.
EliminarBuenos dias Sr. Milano,
ResponderEliminarEn el año 2006,diciembre,he contratado una hipoteca de 90300 euros a 30 años ( con euribor + 1,25 ),revisable semestrial ( actualmente tengo la cuota de 374 euros).
En diciembre tendre la siguente revision,la cuota del prestamo bajara a 342 euros.
Resulta que hace unos dias me llamaron del banco para ofrecerme un cambio de hipoteca,bueno ,pasando de un interes variable a uno fijo.
Me comentaron que todo quedara igual ( hasta los años que quedan-24 años ) pero,que tendre que pagar unos 800 euro como gastos. El interes sera de 3,65% y la cuota llegara a unos 420 euro. La verdad, es que tengo dudas...no creo yo que de repente se estan preocupando por nosotros. Gracias, atentamente V.
Hola buenas, creo que es la misma consulta anterior, igualmente la respuesta sería la misma no cambiaría al interés fijo del 3,65%.
EliminarSimplemente que sepáis que para controlar las consultas que tengo pendientes tengo activado en controlador, es decir que vuestros mensajes no se publican hasta que yo los active, de esta forma tengo controlados los mensajes que tengo pendientes, y por este motivo veréis que vuestros comentarios no aparecen de inmediato, pueden tardar entre 24-48 horas. Saludos.
Primero,quiero felicitarte por tu bloq que es muy útil y muchas gracías por tu respuesta.Un saludo.
ResponderEliminarMe ha encantado leer tu bloq, la verdad esque pareces un experto en la materia, yo querria preguntarte que tal ves mi hipoteca y una prevision de los proximos años si no es mucho pedir, ya que me he quedado sin trabajo.
ResponderEliminartengo una hipoteca remunerada con barclays de euribor +0,39, pedi 250000 euros en el 2008 a pagar en 30 años, ahora mismo la cuota es de 890 euros mas o menos, por lo que he estado leyendo por aqui los proximos años imagino que bajara algo, pero me da miedo dentro de 4 o 5 años, ya que ahora mismo esta muy dificil lo del trabajo, y casi imposible encontrar algo como lo que tenia cuando me decidi a comprar mi casa, gracias de antemano y enhorabuena por como llevas esto
Hola buenas, Pues vaya lo lamento mucho que te hayas quedado sin trabajo, desgraciadamente es una triste realidad hoy día, pero ánimo aunque esté difícil hay que ser activo buscando ya que cuando menos te lo esperes puede salir una oportunidad. Pero bueno, vamos a ser positivos y destacaremos todo los aspectos favorables de la situación actual y de tu hipoteca:
Eliminar-En la próxima revisión te bajará un poco la cuota estará alrededor de los 814 eur, y en unos años que tranquilamente como bien dices podrían ser 5 o más, y con un supuesto del Euribor al 3 pagarías una cuota de 1107 eur.
- Un aspecto muy positivo de tu hipoteca es que tiene muy buenas condiciones (envidiables hoy día) pero el capital pendiente es un poco elevado y eso hace que la cuota sea un pelín alta, pero vaya, no mucho más de lo que pagarías de alquiler.
-Otra tranquilidad que podríamos tener es que muchas entidades financieras están llamando a sus clientes para ofrecerles un interés fijo alrededor del 3’5% y esto quiere decir que no tienen perspectivas futuras de que el Euribor suba mucho, ya que si fuese así no ofrecerían estas condiciones.
Otra recomendación que te daría es que si prevés que podrías dejar de pagar, antes de que pase y no cuando haya pasado (esto es importante), pedir al Banco que te paralice la amortización de capital, es decir que solo pagases los intereses cada mes, hay entidades que han ofrecido esta opción durante 3 años a clientes con riesgo de dejar de pagar y la verdad es que en momentos duros como los actuales te pueden aliviar el día a día, en tu caso la cuota mensual pagando solo intereses estaría alrededor de los 200 eur, pero claro no todas las entidades están dispuestas a hacerlo.
Bueno, gracias por tu comentario, ánimo y que vaya bien.
Muchas gracias por contestarme, si todos ayudasemos a los demas como tu en lo que sabemos sin un afan de lucro, mucho mejor iriamos todos, eres un ejemplo a seguir la verdad.
EliminarLo cierto es que tengo unos ahorrillos y la primera idea era quitarme algo de la hipoteca, pero tal y como estoy prefiero guardarlo hasta encontrar algo de curro, pero si esto llega sin duda lo hare.
muchas gracias por todo y espero que poco a poco salgamos muchos mas "voluntarios" como tu.
Muchas gracias a ti también Iván por tu comentario, la verdad es que es gratificante recibir palabras como las tuyas. Que tengas mucha suerte y hasta pronto.
EliminarHola. Te quería comentar mi caso para ver si me puedes aconsejar. Quiero pedir una hipoteca de 72000 duros (el 80% de 90000 q es el valor del piso). Tengo dos propuestas de dos bancos con los q trabajó. Te cuento:
ResponderEliminar1: el primer año al 3,5; suelo del 3,5, euri + 1,75; comisión de apertura de apertura0,50 y las amortizaciones períodricas al 0%. Cancelación al 0,5%.
2: el primer año al 4%; sin suelo, euri + 2 con todas las bonificaciones (2,85 sin bonificaciones); comisión de de apertura 0,50 y amortizaciones (5 primeros años al 0,50, después al 0,25) y cancelación también al 0,50%.
La idea es pedirla a 20 años, entre dos personas, y poder ir amortizando años ya que ahora mismo nos pondríamos permitir aportar una cantidad anual a mayores.
Me gustaría saber cual te parece más atractiva desde tu punto de vista. Muchas gracias de antemano. Y enhorabuena por el blog. Un saludo.
Hola buenas, pues en este caso yo elegiría la primera opción, ten en cuenta que con el valor actual del Euribor 0,6 + 2,85 (que sería el diferencial de la segunda sin bonificaciones), nos daría un 3’45%, prácticamente el suelo de la primera, y si además como me comentas tu perfil es ir amortizando anticipadamente, con la segunda opción te penalizarán con el 0’5% adicional, por lo tanto entre las dos opciones elegiría la primera aunque tenga suelo, porque la segunda tiene un diferencial muy alto y las condiciones de amortización parcial son peores. Que vaya bien y hasta luego.
EliminarHola me han llamado del sabadell para ofrecerme un fijo al 3 % de interes durante 25 años que me quedan de prestamo 180000 eurs, i yo lo tengo ahora a euribor mas 0.65 . Que hago me acojo al fijo al 3% o sigo con el euribor, porque ahora me viene una rebaja a 750 euros al mes, o me acojo al fijo y pago 900 durante la vida del prestamo. ¿Que es mejor?. Gracias
ResponderEliminarHola buenas, esta situación se está dando mucho últimamente e intentaré explicaros el porqué:
Eliminar- Muchas entidades van como locas intentando quitar los bajos diferenciales (en tu caso +0,65) que tienen las hipotecas antiguas y que además no tienen suelo, el motivo es que se encuentran que actualmente están o estarán recibiendo un interés alrededor al 1’2% de todas las hipotecas antiguas y tienen que pagar depósitos al 3% para captar y mantener el dinero de los clientes, entonces se encuentran que están recibiendo 1’2% de intereses de las hipotecas antiguas pero en cambio tienen que pagar un 3% a los depósitos sin riesgo, la manera de intentar cambiar esta situación es ofrecer unas condiciones de interés fijo, por ejemplo al 3%, para toda la vida de la hipoteca, a las hipotecas antiguas así de esta manera tendrían más compensado lo que están recibiendo de interés por las hipotecas y lo que están pagando por los depósitos, es una manera fácil de explicarlo. ¿Por qué no ofrecen están condiciones a las hipotecas que se firman hoy día?, porque no les saldría a cuenta, ya que las condiciones actuales son Euribor +2% o por el estilo.
- En tu caso cuando el Euribor supere 2’35% es cuando te saldría a cuenta el interés fijo al 3%, la verdad es que pensar que siempre pagarás lo mismo puede resultar muy tentador porque por norma general siempre nos asusta la palabra “variable”, con todo lo que ello implica, pero yo sinceramente seguiría con el diferencial que tienes (+0’65%). Pero es una decisión personal y finalmente tú tienes que asumir el riesgo de cambiar o quedarte cómo estás, pero piensa si el Euribor tuviera que subir mucho como se verían las hipotecas con los diferenciales que están aplicando hoy día (Entre +2% y +3%). Para concluir después de todo el “rollo” que he soltado yo me quedaría con el diferencial (+0’65%). Que vaya bien y hasta la próxima.
Buenas Milano, primero darte la enhorabuena por el blog magnifico, y segundo quieri a preguntarte.
ResponderEliminarTengo la hipoteca como dividida en dos (aunque en la declaración me la aceptan como una para desgravarme).
Me quedan 77.000 euros de pagar de la casa y 7000 del garaje (son las dos partes) y no tengo mucha idea asi que queria preguntarte:
- ¿Es verdad que si amortizo plazo pago menos intereses de la hipoteca en total?
- ¿Qué me merecería más, amortizar plazo en el de la casa o en el del garaje?
Tengo euribor + 0,69 y me quedan 13 años de pagar (la hipoteca era de 15 años en total, y pagamos alrededor de 570 por el piso y 70 por el garaje al mes)
El año pasado amortizamos 2000 eurillos y lo hicimos en el garaje porque en el banco nos dijeron que nos salía mejor, pero no me fio un pelo.
Yo lo que veo es que con este gobierno incluso puede llegar a desaparecer la desgravación por vivienda retroactiva, por lo que mientras se pueda, es mejor amortizar lo que se pueda no?
Un saludo y gracias de antemano
Hola muy buenas,
EliminarIntentaré darte mi opinión en todas estas cuestiones que me planteas:
- ¿Es verdad que si amortizo plazo pago menos intereses de la hipoteca en total?
Si es verdad, y si eliges acortar años mucho mejor, pero en la situación actual una vez hayas superado el máximo desgravable (9015 eur) y con tu hipoteca con una condiciones muy buenas te sale a cuenta dejarlo en un depósito sin riesgo al 3% (aprox).
- ¿Qué me merecería más, amortizar plazo en el de la casa o en el del garaje?
Proporcionalmente parece que pagas más por el garaje, por lo tanto primero podrías liquidar este (el del garaje), siempre acortando años en las amortizaciones extraordinarias, llegará un año muy próximo que lo liquidarás por completo y ya solo te quedará un préstamo.
-¿es mejor amortizar lo que se pueda no?
Pues sí teniendo el máximo desgravable por titular (9015 eur), no te extrañe que si las cosas no mejoran acaben quitando la desgravación de vivienda con carácter retroactivo, ya han quitado la excepcionalidad que había para aquellos que compraron antes del 2006, por lo tanto no sería descartable, aunque esperemos que finalmente no lo hagan, lo que quizás nos salve es que hay muchas hipotecas y son muchos votos los que podrían perder. Que vaya bien y hasta pronto.
Buenos dias Milano te expongo mi caso, contrate una hipoteca en el diciembre 2006 con un montante de 390.000Euros a 35 años y tipo variable de Euribor +0.5% en los ultimos años he hido amortizando y la situacion actual es que me queda por pagar 289.272,07 € y 23 años para terminar, ahora vienen los Reyes Magos y el Banco me quiere obsequiar con lo siguiente :
ResponderEliminarLa entidad me ofrece la conversión de tipo de interés de variable a fijo en mi hipoteca. Actualmente pagos el 1,87% y una cuota de 1.301,38 €. A partir de la próxima revisión (31/12/2012) el nuevo tipo será del 1,15% y mi cuota bajará a 1.204,44 €. La propuesta es convertir a fijo y para siempre el interés a un tipo del 2,90% y una cuota de 1.453,04 €. Sin realizar otras modificaciones. Costes aproximados de la novación: 1.000 € (notaría y registro).
Que consejo me darias, gracias de antemano.
Hola buenas,
EliminarEn tu caso entiendo que te resulte tentadora la oferta porque has llegado a pagar más de 2000 eur cuando el Euribor estaba por las nubes, aunque no está demostrado pero con casi toda seguridad lo manipularon para llegar hasta ese nivel, desde que salió a la luz la manipulación del índice de Inglaterra (LIBOR), están muy encima y no creo que se vuelva a repetir una manipulación con tanta insistencia. Volviendo a tu caso, que por cierto es muy similar al de un familiar mío por las cantidades y el diferencial (0’5%) y también le ofrecieron un interés fijo al 3%, mi recomendación a este familiar fue que no se acogiera al interés fijo porque yo no lo haría, pero que después no me echara en cara lo que pudiera pasar, con esto quiero decir que yo os comento lo que yo haría, pero obviamente me equivoco y puedo equivocarme como persona que soy y finalmente la decisión la tenéis que tomar vosotros. (Un par de consultas arriba he puesto una explicación del porqué creo que están ofreciendo interés fijo las Entidades a hipotecas antiguas con diferenciales bajos). Retomando nuevamente tu caso para que salgas ganando con el interés fijo el Euribor tiene que superar el 2’4%, que por lo que parece puede tardar unos años en llegar, por este motivo y como conclusión final, yo no aceptaría un interés fijo al 2’9%, porque prefiero beneficiarme de las bajadas (situaciones de crisis), y pagar más cuando haya subidas (teóricamente con más bonanza en la economía general). Espero que te vaya bien y hasta pronto.
Muchas gracias por la reflexion aunque es tentador me quedare como estoy
ResponderEliminarSaludos
Hola Milano,
ResponderEliminarMirando hipoteca me he aficionado a tu blog porque creo que las explicaciones que das son para todos, los que entienden y los que no y eso es de agradecer!
Yo y mi pareja hemos comprado un piso cuyo precio es 234.000€ IVA incluido. Vamos a subrogarnos a la hipoteca del promotor con un prestamo de 145.000€ a 35 años ya que el resto y los gastos (2.200€) los tenemos ahorrados. Las condiciones que nos dan son estas:
Primer año interes fijo del 3.5
Revisión semestral al Euribor +1.45 que se quedaría en 1.05 domiciliando nominas, haciendo pagos con tarjeta de mas de 3.000 euros al año, seguro de vida, seguro de auto y seguro de hogar (solo falta que me pida matrimonio!)
Comisión de subrogación: 400€ (esto al principio no nos lo dijo)
Las amortizaciones parciales van penalizadas a 0.25 pero quedan exentas las que no superen el 20% (del capital inicial? esque no pone nada y el me dice que si pero ya no me fio de los bancos)
Nos calculan la cuota y nos dicen que el primer año nos sale 599€
Desde tu opinión de experto, me gustaría que nos dijeras si te parecen buenas condiciones. Hemos consultado otras 2 entidades y no lo mejoran.
Gracias y saludos
Hola muy buenas, La verdad es que si se pasan con las vinculaciones, para que lo tengas todo con ellos, pero bueno. El primer dato positivo a destacar es que no tienes suelo, estarás un año con un interés al 3’5% y en la primera revisión te podría quedar un interés muy atractivo alrededor del 2%, con una cuota que ronde los 478 eur. Respecto a las amortizaciones parciales si no son superiores al 20% de lo que te quede pendiente por pagar no te aplicarán comisión, si se da el caso, lo que puedes hacer es fraccionar la amortización parcial en 2 o tres veces para no pagar la comisión y que no supere el 20% del capital pendiente de la hipoteca (en mi caso también tengo esta condición pero si es inferior al 25%), por este motivo no te extrañe ya que algunas entidades lo suelen hacer, pero tiene que quedar reflejado en la escritura de la hipoteca (en mi caso si aparece por escrito).
Eliminar-Otro dato bueno, es el diferencial que puedes conseguir (+1’05%) muy competitivo en los tiempos que corren.
-Normalmente si suele haber una comisión por subrogación que es mucho menor de lo que te costaría la concesión de una hipoteca por tu cuenta (que puede andar entre el 0,5% y 2% sobre el capital que pidas), en tu caso es un 0’27% sobre el capital que pides y se puede considerar que es una comisión baja.
Como conclusión diría que las condiciones de la hipoteca son buenas, primero porque no tiene suelo y segundo porque tiene un diferencial bastante competitivo, además te ahorras muchos gastos si la hipoteca fuese sin subrogación. Espero que te vaya bien todo, hasta pronto.
Buenos días, Milano, he leído las entradas anteriores y me parecen muy fiables las respuestas. Te expongo mi caso:
ResponderEliminar-Hipoteca de 105.000 €, a 30 años. Tengo dos ofertas: 1) Euríbor + 1,70%, con suelo de 3,75%, seguro de hogar con coste de 100 € anuales, comisión de apertura 787 €; 2) Euríbor + 1,55% (primer año 3,70%), sin suelo, con seguro de hogar y de vida obligatorios con coste de 500 € anuales, comisión de apertura 150 €.
En resumen, con la opción 2) tengo menos gastos iniciales (unos 600 €), menos diferencial (unos 100 € anuales), más gastos durante la vida de la hipoteca (unos 400 € anuales) y gano durante los años en que el euríbor esté a menos de 2%. Mi duda es, fundamentalmente, esta última: ¿es previsible que el euríbor esté muchos años por debajo del 2% (sin tener en cuenta los próximos 12 meses, en que pagaré lo mismo, sea cual sea la opción)?
¿Qué hipoteca ves más favorable?
Muchas gracias por tu ayuda.
Hola buenas,
EliminarCon la simulación que te hecho más o menos a medio/largo plazo se igualarían las condiciones, es decir que acabarías pagando aproximadamente lo mismo, el fichero que tengo colgado, lo he actualizado con tus datos, te lo puedes descargar e ignora la última pestaña que hace referencia al interés fijo, en este supuesto yo preferiría la opción 2 sin suelo porque si la situación con intereses bajos se alargase te beneficiarías, (creo que al menos 2 años más estaremos con intereses bajos entre alrededor de 1%). Si el segundo año, es decir el primer año de renovación el Euribor estuviese al 1%, con la opción 2 pagarías unos 1200 eur menos en concepto de intereses, por lo tanto aunque la opción 2 tiene más gastos fijos de seguros la elegiría por el potencial de ahorro que tiene en el supuesto de que los interese bajos se alarguen en el tiempo. Que vaya bien y hasta pronto.
hola buenas milano tengo una hipoteca de 105 000 con un interes de 1%. he estado lelledo los comenyarios muy buenos (eres una gran ayuda).
ResponderEliminarme interesaria adelantar algo de la hipoteca?
y si adelanto algo que seeia mejor opcion restarme años o capital? muchas gracias de adelantado .
Hola buenas Javier, Si la cuota te parece asequible, siempre es recomendable restar años, porque así acabarás pagando menos intereses, ten en cuenta el máximo desgravable por titular (9015), si superas esta cantidad no te sale a cuenta amortizar más, ya que te saldrá mejor un depósito sin riesgo que tranquilamente te rentará un 3%, bastante por encima del interés de la hipoteca. Que vaya bien y hasta pronto.
EliminarHola Milano, gracias por tus respuestas, eres.de gran ayuda. Me gustaria hacerte una consulta xq yo firmo el viernes mi casa con Banesto. Se me queda en 130000 euros iva incluido a 40 años, me financian el 100x100 pq es una vivienda suya y al principio.me dijeron que era euribor+1.25 con.posibilidad de bajar x domiciliar nomina, recibos... Etc. Ahora a ultima hora me dicen que han puesto suelo de 2.75 y techo de 7.5, me gustaria comprar ahora para poder desgravar pero no se si las condiciones están bien... Graciaaaaaaas.
ResponderEliminarHola buenas, me parece muy poco formal si no te habían comentado el suelo, ten en cuenta que probablemente este suelo esté actuando como mínimo durante los próximos 2-3 años. Creo que deberías intentar que te pusieran un techo más real, es decir como máximo el valor máximo del Euribor en su historia (5’38%), así tu también estarías protegido, ya que realmente el 7’5% es muy poco probable, de todas formas tus cuotas mensuales con las condiciones que comentas estarían entre los 447 (suelo) y el 855 (techo). Aún así no es de las peores condiciones que he visto, dentro de lo que cabe serían aceptables. Que vaya bien y hasta pronto.
EliminarDe acuerdo, Milano.
ResponderEliminarMuchísimas gracias por tu respuesta y tu ayuda.
Un saludo,
Hola Milano,
ResponderEliminarhe encontrado tu blog por casualidad y me parece fantastico que ayudes asi a los que estan metidos o nos vamos a meter en hipotecas.
Mi caso es el siguiente:
piso de 2ª mano (4% transmisiones patrimoniales) 100,000€ financiacion al 100%. solo el BBVA me ofrece 100% a 40 años con un interes de Euribor+ 2,65 sin suelo y con las tipicas vinculaciones de nomina tarjetas y seguros de hogar y de vida.
Mi duda es:
¿Acepto estas condiciones y me aprovecho de la desgravacion?¿Me lo tomo con calma y sigo buscando hipoteca?¿Crees que las condiciones de las hipotecas en 2013 tenderán a tener un diferencial mas alto?
Un saludo,
Ramon
Hola Ramón, la verdad es que te penalizan bastante con el diferencial alto que te proponen, ten en cuenta que el diferencial que tienes es el suelo de muchas hipotecas, con la diferencia que en tu caso si el Euribor de aquí a 6 años está al 3% tu pagarás el 5’65%.
EliminarA continuación miro de contestarte a tus preguntas:
¿Acepto estas condiciones y me aprovecho de la desgravación?
La desgravación que obtendrás al inicio si no haces amortizaciones extraordinarias serían de 675 eur, casi 2 cuotas (375 * 12 = 4500 * 0’15= 675), la verdad es que valdría la pena, pero si consiguieras un Euribor + 2 , en los primeros años ya tendrías el mismo ahorro ya que el 0’65 de diferencia es lo que pagarás de más en intereses, creo que deberías comentarles que intentaran mejorarte el diferencial a Euribor + 2, como máximo.
¿Me lo tomo con calma y sigo buscando hipoteca?
Si necesitas el 100% me temo que las condiciones te mejoraran poco, pero creo que podrías llegar a encontrar Euribor +2.
¿Crees que las condiciones de las hipotecas en 2013 tenderán a tener un diferencial más alto?
Creo que el diferencial será aproximadamente por el estilo, de hecho creo que será así hasta que el Euribor suba, o que la vivienda suba, y de momento no hay perspectivas a corto plazo de que vaya a suceder ni una cosa ni la otra.
Ahora cambiaremos el punto de vista y nos centraremos en la mensualidad inicialmente será de 375 eur y en el supuesto que te he comentado (interés al 5’65%) la cuota sería de 524 eur, si estos valores están en línea con el alquiler de tu zona, claramente es una buena opción desde el punto de vista económico, y sin tener en cuenta la condiciones de la hipoteca que son “malillas”. Suerte y que vaya bien.
Hola milano, te tengo que agradecer tu ayuda por anticipado porque los tiempos que corremos son muy complejos y difíciles para la gente joven como yo.
ResponderEliminarTengo que comprar una vivienda este mes y tengo dos propuestas, la verdad que tengo dudas.
El importe a pedir serían unos 75000 €
1- Las condiciones de la primera serían, 3,50% suelo, eur +1,75, no hay bonificaciones, 0,5% comisión de apertura, 0% amortizaciones parciales.
2- La segunda es más compleja, no hay suelo, eur + 2% -( cogiendo las bonificaciones asequibles), eur + 1,60 ( cogiendo bonificaciones restantes que suponen unos 2500 € de gastos en 8 años .), comisión de apertura el 1%amortizaciónes al 0%.
Creo que no me dejó ningún detalle salvo decirte que los gastos de compra venta de una a la otra hay una diferencia de unos 1800€ más en la segunda opción(gastos de gestoria sobre todo). Nuestro interés es ir haciendo amortizaciones parciales en estos años, ya que la hipoteca sería a 20 años.
Muchas gracias por anticipado.
Hola buenas,
EliminarHe hecho cuatro cálculos, y no te compensa los gastos adicionales de la segunda opción, aunque sea contrario a mi criterio, elegiría la primera opción porque además el capital que solicitas no es mucho, si fuera mucho más quizás si te saldría a cuenta la segunda. Suponiendo que en los próximos años el Euribor esté en torno al 1% pagarías unos 2000 eur. de más en concepto de intereses, (hasta llegar a los 1200 la mitad de los 8 años que comentas + 1800 de gastos de más=3000 eur. menos 2000 de la 1ª, son 1000 euros de más con la 2ª) y si además tu intención es ir haciendo amortizaciones parciales elegiría la primera opción con suelo, la cuota al 3’5% que te sale son de 435 eur que estarías pagando hasta que el Euribor supere el 1’75. No obstante a los de la primera opción como tiene un suelo importante deberías comentarles que te ajustasen el diferencial a +1’25, (así te asegurarías pagar la misma cuota hasta que el Euribor supere el 2’25). Suerte y que vaya bien.
Buenas noches Milano, en primer lugar darte las gracias ya parece que estás ayudando mucho a la gente con tus comentarios.
ResponderEliminarTengo una duda, laCaixa está ofreciendo plazos fijos con interés variable según la bajada/subida del Euribor.
Opción A:
Plazo fijo a un año con opción de retirar el dinero, interés fijo 2%.
Opción B:
Plazo fijo a un año sin opción de retirar el dinero. Si el Euribor sube medio punto (0,50) de diciembre 2012 a diciembre de 2013, esto es, se coloca entorno a un 1,07%, entonces se aplicaría un interés del 5%.
Si el Euribor no llega a esta subida de medio punto, se aplicaría el interés del Euribor actual a un año = 0,57%.
La opción B es arriesgada pero traería más beneficio, ¿tú qué opinas?
¡Muchas gracias de antemano y muy buen blog!
Hola Manuel, pues está claro que los expertos de la Caixa piensan que el Euribor estará por debajo del 1% dentro de un año, por este motivo ofrecen este producto tan atractivo para captar capital (pero con la certeza bastante probable de que no se cumplirá) yo personalmente también creo que estará por debajo del 1%. Es decir que elegiría la opción A, pero si quieres arriesgarte podrías poner la mitad en cada uno, si te sale bien tendrás una rentabilidad del 3’5% de media, y si sale mal que es lo más probable tendrás un 1’28% de interés de media. Suerte y que vaya bien.
EliminarHola
ResponderEliminarTengo una hipoteca de 2005 con euribor +0,65 y me quedan por pagar 26 años X(
Esta semana el banco me ha ofrecido cambiarla de interés variable a un interés fijo del 3,1%
Estamos indecisos porque nos tocaba la revisión ahora y claro, el euribor esta muy bajo, pero no sabemos en vistas al futuro de esos 26 años si nos compensará.
Gracias.
Hola buenas, la verdad es que esta situación tuya se está dando mucho últimamente, yo personalmente como he comentado en otras respuestas pienso que si te lo ofrece el Banco es porque piensan que saldrán ganando ellos, por lo tanto yo optaría por seguir como estoy y aprovecharme de los intereses bajos durante el tiempo que duren, que por otra parte creo que será bastante. Yo seguiría como estoy con el variable de “0’65%” pero si tu vas a estar más tranquilo aceptando el fijo, y saber que siempre pagarás lo mismo es algo personal, también te puedes hacer a la idea de que pagarás un alquiler con cuota plana, pero insisto yo no lo aceptaría. Que vaya bien y hasta pronto.
Eliminarhola milano.te doy la enhorabuena por tu blog.no te imaginas lo que estas ayudando a mucha gente en estos temas tan complicados.un abrazo
ResponderEliminarhola, tengo una hipoteca de 2003 y me queda por pagar 129000 euros,vencimiento 2033,euribor +0,75% ,no entiendo mucho de esto,ahora que fue la revisión con el euribor de agosto estoy pagando 606 pero veo por aqui que hay gente que paga menos en los mismos años. Me podrias decir si estoy pagando la cuota correcta. Gracias
ResponderEliminarHola buenas,
EliminarHe calculado tu cuota y es correcta, aplicando el capital que te queda pendiente, los años pendientes (21 en tu caso) el interés y el diferencial, ya sale la cuota de 600 eur, por ejemplo esta misma cantidad en 30 años, la cuota saldría por unos 460 eur, por lo tanto no te preocupes que tu cuota es correcta. Salu2 y que vaya bien.
otra cosa que te queria comentar hace 2 años quise cancelar una parte de la hipoteca y me cobraban un 1%,pero asi no vale la pena, no crees?
ResponderEliminarHola de nuevo, mira la letra pequeña de las amortizaciones parciales de la escritura de tu hipoteca, a veces ponen comisiones condicionadas si superas cierto porcentaje del capital pendiente, suele ser entre el 20%-25% , en este caso te penalizan con el 1%, pero si es inferior quizás no te apliquen la comisión, una vez lo hayas averiguado y si es así, puedas decidir en hacer varias amortizaciones parciales sin que te penalicen. Aunque pagues el 1%, con la cuota de 600 eur al mes podrías amortizar unos 1800 eur al año, y te desgravarían al 15%, y si sois 2 titulares con ingresos y retenciones a esta cantidad le puedes sumar 9015 eur, por lo tanto desde el punto de vista de desgravación fiscal si te saldría a cuenta pagar este 1%, actualmente para cantidades que superen las cantidades máximas desgravables no te saldría a cuenta. Que vaya bien y hasta pronto
EliminarBuenos días, gracias por tus comentarios y respuestas, creo que son muy utiles para las personas no expertas en la materia.
ResponderEliminarY queria hacerte una consulta, quiero firmar una hipoteca para una segunda residencia, tengo que pedir 120000 a 30 años, y las ofertas más ventajosas son las siguientes:
A)euribor+1'40, desde el primer año, 0'45 de apertura,0%amortizacion
B)2'5 primer año, revisión E+1%, 1% de apertura.
Qué piensas tú, de estás dos opciones? cuál es la más interesante? con cual contrato.
Necesito tomar la decisión en los próximos días, pues me gustaria firmar antes de fin de año.
Gracias de antemano por tu respuesta.
Hola buenas,
EliminarDependerá del perfil, si tu intención es hacer amortizaciones anticipadas y acabar de pagar antes de los 30 años te saldría mejor la opción A, aunque tenga un diferencial mayor, pero como irás amortizando sin coste adicional el interés acumulado será menor.
En cambio si crees que irás pagando las cuotas mensuales sin hacer amortizaciones anticipadas (o muy pocas), entonces a largo plazo te saldría mejor la opción B, ya que el diferencial a partir del segundo año será menor y para los 28 años restantes (te ahorrarias uno 7000 eur de intereses a lo largo de los 30 años). Por lo tanto la elección dependerá de tu perfil.
Que vaya bien y hasta pronto.
se me olvidó decirte que la opcion B, tiene un suelo de 2'5%, y que tiene 0% de amortización. A día de hoy nuestra intención no es realizar amortizaciones, a no ser que nos toque algo, y como nunca se sabe...
EliminarSigues pensando que la opción buena es la A, o no???
Gracias
Buenas de nuevo, gracias por tu respuesta.
ResponderEliminarTengo una duda, por que es mas interesante la opcion A, si las revisiones son mas altas, y la evolucion del euribor del ultimo año ha sido la mas baja de toda su historia, y por tanto, no son normales estos valores?
Tendria otra pregunta, ¿que piensas de las movilizaciones que se estan produciendo en torno a la modificacion de las condiciones de los prestamos, como por ejemplo eliminar los suelos, o los intereses de demora? si se modificara los prestamos cambiarian las condiciones actuales?
Gracias de nuevo por tu paciencia y dedicacion. un saludo
Hola muy buenas,
EliminarPerdona pero al final tu aclaración me acabó liando, mi primera respuesta sigue siendo válida (he eliminado la anterior para no liar), si tu perfil en NO hacer amortizaciones parciales reduciendo años te saldrá mejor la opción B a largo plazo aunque tenga suelo. Mientras el Euribor esté por debajo del 1’1% con la A pagarías menos, pero cuando lo supere te saldrá mejor la B, por este motivo pienso que a largo plazo sería mejor la B.
Respecto a tu otra pregunta yo estoy a favor de eliminar las clausulas abusivas que lo único que hacen es beneficiar a los Bancos, pero siendo justo diferenciaría dos tipos de hipotecas:
-Las antiguas que firmaron un suelo y no se lo notificaron previamente, es decir que lo descubrieron cuando bajó el Euribor, en este caso les deberían quitar esta clausula.
-En cambio hoy día en las hipotecas nuevas las condiciones te las dicen claras al inicio, es decir que te dicen que tienen suelo, y eres tu quién decide aceptarlo, en este caso no sería aplicable la eliminación del suelo ya que te han informado previamente y tu has aceptado.
Que vaya bien y hasta pronto.
Hola Milano,
ResponderEliminaren primer lugar darte las gracias por tu ayuda desinteresada que veo que has prestado a muchisima gente. Eres una gran persona.
Mi pregunta no es por ahora en referencia al valor de la hipoteca sino al precio de negociación de valor de un inmueble. Estoy interesada en una propiedad por la que piden 215000euros y he podido saber que su valor catastral es de 149000euros. Este dato es una buena referencia para poder saber que oferta podria hacer por ese immueble?
Gracias de antemano!
Hola buenas,
EliminarLa verdad es que no soy muy experto en precios pero el valor catastral es el valor del inmueble para la administración, quiere decir que por ejemplo para una expropiación sería el valor de referencia.
Históricamente el valor catastral siempre ha sido bastante inferior al precio de mercado, un buen amigo que sabía de estos temas me dijo hace tiempo que un buen precio de compra lo tendríamos al aplicar la regla del 20% y sería el valor más bajo de los dos que a continuación te pongo, y en el caso de que el resultado del segundo sea inferior al valor catastral, sería directamente el valor catastral sin aplicar porcentajes:
-El valor catastral más un 20% o
-El valor de compra menos un 20%,
Aplicando este criterio a tu caso:
Valor catastral + 20% = 178.800 eur
Valor venta – 20% = 172.000 eur. (en el caso de que hubiese sido más bajo que el valor catastral, el precio de compra sería el propio valor catastral).
Por lo tanto un buen precio de compra para el inmueble que comentas estaría alrededor de los 172.000 eur.
Tal y como te he comentado esta fórmula me la comentó un colega, la verdad es que no he tenido necesidad de aplicarla pero creo que los valores que se obtienen podrían ser bastante razonables.
Que vaya bien y suerte en la negociación.
Muchas gracias por tu respuesta Milano! A ver si hay suerte!
ResponderEliminarHola,
ResponderEliminarTengo un credito hipotecario de 163000€ a un interes de 3,25. (Clausula suelo)
En otra entidad me ofrence un 1,1 + euribor.
El tema es que si me cambio tengo que pagar de nuevo muchos gastos ,unos 10.000€. aún así con los mismo años a pagar me queda unos 60€ menos a pagar. Vale la pena?
Hola buenas,
EliminarFrancamente no te vale la pena, con 60 euros menos al mes, deberían pasar 14 años para recuperar la cantidad, pero a la que el Euribor supere el 2'15 ya pagarías lo mismo, por lo tanto yo seguiría con el suelo. Que vaya bien y hasta pronto.
Ante todo felicitarte Milano por tu ayuda,es genial.
ResponderEliminarTengo una hipoteca con revision anual,la fecha en que la contrate fue el 11 de marzo de 2005 y la primera cuota me la pasaron el 11 de abril.Las condiciones son el euribor mas 0.60 y me gustaria saber el euribor de que mes toman como referencia para la revision y si lo que hacen es compararlo con el euribor del mismo mes de hace un año.Muchisimas gracias.
Hola muy buenas,
EliminarTambién quería daros las gracias a todos por vuestros comentarios, sin ellos no tendría sentido esta sección. Respondiendo a tu pregunta:
Normalmente suelen aplicar la última publicada o la penúltima publicada, pero a veces he visto hasta 2 meses atrás:
- En el caso de que te cojan la última publicada, será la que salga en el BOE a primeros de marzo que será la correspondiente a la media del Euribor de febrero.
- Si es la penúltima publicada: Será la publicada a primeros febrero correspondiente a la media del Euribor de enero.
Para saber concretamente que Euribor te aplican está recogido en la escritura de la hipoteca, allí especifican que publicación cogen de referencia para hacer la revisión, si es la última publicada o la que corresponda. Que vaya bien y hasta pronto.
Perdona Milano,
EliminarLa verdad que tienes razon. Por 60 euros menos no vale la pena cambiar pero, por otra parte los intereses de este primer año bajan bastante ¿no? Esto lo que me permitiría amortizar mas capital pasados unos tres años, de seguir la tendencia del euribor claro, tendria el mismo capital pendiente que tengo ahora. Claro que si el euribor a finales del 2013 se queda en 2,15, la cosa es otra. Pero lo que realmente persigo es liberarme del credito hipotecario porque con el no puedo surogarme nunca. De esta forma podré buscar nuevas entidades que me ofrezcan mejores condiciones a lo largo de la hipoteca nueva. Hoy por hoy no conozco ninguna entidad que me ofrezca mejores condiciones. Corrigeme si estoy confundido. Gracias.
+++++++
Hola de nuevo, la verdad es que no lo calculé, como me hablabas de los 60 euros, ya los dí por buenos,la diferencia el primer año serían unos 94 euros al mes, el Euribor debería estar unos 6 años así de bajo para recuperar la inversión del cambio (10.000), yo francamente no lo haría destinaría ese dinero a amortizar anticipadamente quitando años. Además si tu perfil es ir amortizando no te vale la pena el cambio. Si hoy día es difícil encontrar alguna entidad que ofrezca mejores condiciones en vivienda libre, es decir que no sea del propio Banco. Salu2.
EliminarMuy buenas. Antes de nada muchas gracias.
ResponderEliminarOs comento mi caso a ver que os parece.
Préstamo autopromotor. En una entidad me ofrecen un diferencial de 1 punto a condición de domiciliacion nominas, seguro todo riesgo de construccion, seguro de amortizacion o vida al 50%(somos dos), dos tarjetas de débito, tarjeta de crédito y flexia, seguros de auto, y un plan de pensiones de 30 euros
Comisión apertura : 50%
Amortizaciones anticipadas: 0%
Revision semestral
Cantidad a pedir 165.000
Coste obra 230.000
La cuestión es que justo antes de la firma me dicen que me van a poner una cláusula suelo de 3,5 que podría bajar a 3
La verdad es que este detalle nos ha parecido muy ruin y nos ha cabreado muchísimo.
Por favor danos tu opinión
Mil gracias
Saludos
Hola que tal, Madre mía! como comentó un compañero anteriormente solo falta que te pidan matrimonio, son muchas las vinculaciones que os piden, hasta un plan de pensiones con aportación mínima. Yo personalmente no soporto que me mientan o que me oculten la información y a última hora se saquen de la manga el suelo, además creo que ya os "estrujan" bastante con todas las vinculaciones que comentas, francamente yo “no pasaría por el tubo”, no aceptaría el suelo ya que las formas no son correctas y no te lo comentaron de inicio. Con un poco de suerte el año que viene aunque ya no desgrave la vivienda consigas algún chollo del banco malo, perdona la franqueza pero yo diría “que les den”. Y si realmente están interesados en hacer la operación ya verás como el suelo no será un problema. Suerte y que vaya bien.
EliminarGracias por la respuesta.
EliminarSegun la entidad, es probable que se anule la obligación del plan de pensiones. En este caso como Lo ves??
La verdad es que pensamos como tú en cuanto al cambio de ultima hora.
Saludos
Hola buenas,
EliminarAcabo de llegar de correr y he visto vuestro comentario, bueno, entiendo que os interesa mucho la vivienda (probablemente el Banco también), si ignoramos los cambios de última hora y si os hubiesen informado del suelo desde el primer momento, os propongo cambiar el punto de vista:
-Vamos a comparar la cuota que os saldría si la financiación fuese del 100% más gastos con un alquiler, calculo que el capital necesario serían unos 245.000 eur financiados a 30 años con el suelo del 3,00. Os saldría una cuota de 1032 eur, esta cuota la comparáis con un alquiler de un piso de las mismas características, no sé, supongamos unos 600 eur. Entiendo que deberéis tener ahorrados unos 80.000 eur. al 3% de interés (prácticamente cualquier depósito sin riesgo) nos da unos 2400 eur brutos, unos 1920 eur netos, es decir unos 160 eur netos al mes que deberías restar al alquiler, en el ejemplo que os he puesto os quedaría por 440 eur, por 440 eur al mes estaríais viviendo, y con potencial de ahorro anual, por lo tanto yo francamente con este ejemplo o me quitan el suelo o no compro.
Nota: He puesto el 106% del coste de la vivienda financiado, le he hecho para ser justo ya que si estáis de alquiler seguiréis teniendo los ahorros, en cambio si compráis no, por este motivo para hacer una comparación justa he supuesto total financiación.
Si os quitan la condición de plan de pensiones, mejor, aunque está bien que lo tengáis, pero que no sea impuesto, vosotros deberéis decidir con quién lo contratáis, cuando y cuanto, pero vaya sigo pensando lo mismo.
Que vaya bien, que tengáis suerte y hasta pronto.
Gracias de nuevo.
EliminarSólo un comentario, en este caso es un préstamo autopromotor, para construir nuestra vivienda, no se trata de compra de vivienda.
Saludos
Hola buenas, entonces me temo que no te quedará otra que aceptar, porque las entidades en general no están por la labor de dar muchas hipotecas y si las dan son con demasiadas vinculaciones y muchas de ellas con suelo. Que vaya bien.
ResponderEliminarBuenas,
ResponderEliminarHe vuelto a tasar la vivienda para una nueva hipoteca.
La primeravez me la tasaron (2004) por 340.000 y ahora me la han tasadp por 240000. Me han dicho que la hipoteca me la concede pero, saldría perjudicado ahora o en el futuro?
Gracias.
Hola buenas, lo siento pero no entiendo muy bien la pregunta perjudicado en que aspecto en las condiciones de la hipoteca, si es así mientras los intereses estén bajos y el crédito sea más bien escaso las condiciones no mejorarán demasiado y seguirán aplicando diferenciales altos. Bueno lamento no ser más preciso, si necesitas alguna aclaración más no dudes en prenguntarlo nuevamente. Que vaya bien y salu2.
EliminarPerdona pero sí, no me expliqué bien. La pregunta es en relacion a la tasación por haberla tasado 100000 euros menos que la priemra vez que la compré. Me perjudica?
ResponderEliminargracias
Hola buenas,
EliminarEn principio no debería perjudicarte, una tasación creo que tiene una validez de 3 meses, transcurrido este periodo para cualquier proceso vinculado con ella deberá hacerse de nuevo, por lo tanto no te preocupes que no tiene mayor importancia, a cualquier persona que compró vivienda en el "BOOM" la tasación de su vivienda a fecha de hoy será bastante inferior a la de entonces. Que vaya bien y hasta la próxima.
Los intersese de demora los tengo a un 15%, si en el caso hipotético, saliera una ley que esto lo reduciera, me afectaria aún teniendo esa clausula?
ResponderEliminarGracias
Hola muy buenas,
EliminarPues si el gobierno aprueba una ley invalidaría todas las cláusulas de las hipotecas existentes y el nuevo máximo sería el establecido por el gobierno en la ley en cuestión ya que no se podría superar estos niveles por ley. Saludos y hasta pronto.
ayer firmé una hipoteca con una nueva entidad. Hoy me ha llamado la antigua entidad pidiendome que pase a firmar la cancelacion de la hipoteca. Esto no me supondrá ningun gasto más? En la firma me aseguraron que los gastos previsto heran esos y que no habían más.
ResponderEliminarSaludos
Hola buenas, en principio la cancelación de una hipoteca lleva una comisión asociada que suele estar alrededor del 1% del capital pendiente, si ya has pagado esta cantidad en principio solo debería ser el mero trámite de firmar. Salu2 y que vaya bien.
EliminarHola Milano,
ResponderEliminarQueria preguntarte sobre el seguro de hogar vinculado a una hipoteca.
Cual es la realidad de este seguro. Si en el caso de que mi casa quedara en ruinas por un siniestro, el banco cobraria el dinero del seguro pero, quien levantaria de nuevo mi casa? No lo tengo claro.
Hola buenas,
EliminarNo soy experto en seguros, pero en caso de siniestro el Banco, tu, o directamente la empresa que se encargue de la reconstrucción es quien debería cobrar del seguro pero en todos los casos para reconstruir la vivienda, y en muchos casos el seguro puede llegar a cubrir una estancia temporal en un hotel o de alquiler mientras reparan la vivienda.
Obligan a hacer el seguro para minimizar riesgos de impago ante imprevistos, por ejemplo imagínate que no fuese “obligatorio” y tú decides no contratar el seguro, hay un incendio en la vivienda, y entonces supongamos que no dispongas de capital para reconstruirla y en este supuesto habrá mucho más riesgo de impago en la hipoteca, por este motivo obligan a tener un seguro porque en este mismo caso la compañía de seguro paga la reparación, tu puedes seguir viviendo en tu casa y continuarás pagando la hipoteca, es una cuestión de cubrir posibles riesgos de impago. Que vaya bien y hasta pronto.
Que tal Milano?
ResponderEliminarUna pregunta que seguro que ya te la habrán hecho. Cual es en coste de una surogacion de una hipoteca en una entidad a otra. Una saludo.
Hola buenas,
EliminarDependerá de la entidad pero el coste suele estar entre el 0,25% y el 1% del capital traspasado.
Salu2.
Hola Milano,
ResponderEliminarEn febrero de 2009 firme una hipoteca de 120000 euros a 40 años con euribor +0'25,ahora mismo me quedan 93800 euros y 36 años,tengo ahorrados unos 7000 euros y calculo que para final de año podria tener unos 11000. Pago 250 euros de hipoteca y no se si amortizar,o quitarme años.Se que lo que pago ahora es muy poco, pero la situacion laboral de mi empresa no es muy buena y no se si ahorrar sin amortizar.No se cuanto colchón deberia tener ahorrado,tendria 2 años de paro si la cosa fuese mal.El tope para desgravarte en la declaracion de la renta en el pais vasco fue de 10000€,no se este año si bajara o continuara igual.
¿Que me aconsejas? Muchas gracias de antemano y enhorabuena por el blog
Hola buenas,
EliminarPues francamente si el trabajo no lo ves estable, el dinero que puedas ahorrar mantenlo ahorrado en un depósito sin riesgos (que te dará alrededor del 1’75%) que es superior a los intereses que pagas de la propia hipoteca, ahora con el ahorro que dispones ya podrías pagar dos años de hipoteca por lo tanto si lo puedes aumentar mucho mejor, mi recomendación de colchón financiero es tener el 10% del capital pendiente, en tu caso sería alrededor de los 9000 y así ante cualquier adversidad tendrás este respiro, además en tu caso la cuota es muy baja y aunque el Euribor suba al 3% en los próximos años la cuota sería de unos 370 eur que es inferior a los 400 eur que recomiendo, por este motivo si decidieses amortizar ya podrías reducir años, pero insisto si el trabajo no lo ves estable ahorra todo lo que puedas y de momento olvídate de amortizar, aunque dispongas de un ahorro superior al porcentaje que te he comentado mucho mejor. Bueno pues nada más simplemente desearte suerte y esperemos que mejore la situación laboral en general y particularmente la de tu empresa. Que vaya bien y hasta pronto.
Muchisimas gracias.
EliminarDe bien nacido es ser agradecido. Gracias, gracias por tus comentarios.
ResponderEliminarMe gustaría conocer tu opinión sobre el diferencial que están aplicando los bancos últimamente. Me sorprende que en la situación actual no encuentro ninguno con mejor oferta que al 2% que es el que me ofrece el Santander con vinculación ( nomina,tarjetas,seguro ). A que crees que se debe esta situación de fuerza de los bancos , tenemos que tener en cuenta el euribor tan bajo, ¿ que ocurrirá cuando suba y le apliquemos esos diferenciales por encima del 2% ?. Crees posible que el banco entre en una negociación a la baja. por si fuera poco el primer año quieren el 4% fijo que es precisamente cuando mas asfixiado estoy despues de tanto gasto. En fin , agradecería tus comentarios.
Un saludo y no dejes de seguir con tus comentarios que tanto nos ayudan.
Carlos
Hola Carlos que tal,
EliminarPues tienes razón las condiciones de los Bancos son todas por un estilo, como el Euribor está tan bajo es la manera de hacer rentable la hipoteca, ya que actualmente están ofreciendo depósitos como mínimo al 1’75%, si pusieran por ejemplo Euribor +1 el interés que reciben de las hipotecas ni tan solo pagaría los intereses de los depósitos, por este motivo para compensar sus cuentas y para ser rentables ponen unos diferenciales tan altos, también se aprovechan de que el precio de la vivienda ha caído, y en general el interés siempre ha ido en dirección contraria a la evolución del precio de la vivienda, seguro que has oído hablar a algún familiar tuyo que pagaba hace 35 años intereses del 17% o por el estilo al comprar una vivienda, es porque el precio de compra era muy bajo y se podían permitir aplicar estos porcentajes, a medida que el precio de la vivienda fue subiendo el interés fue bajando, en el pico más alto del precio de la vivienda se llegaron a firmar hipotecas de Euribor + 0’25%. Con la caída de precio de la vivienda los bancos aplican un diferencial más alto porque las cuotas lo permiten, por este motivo hoy día prácticamente todas las entidades que realmente están interesadas en dar crédito ofrecen condiciones similares, sin perder de vista que tienen un paquete importante de hipotecas concedidas en el pasado que ahora le están rentando poco ya que el diferencial aplicado entonces era muy bajo, todo esto unido a la escasez del crédito hace que estemos pagando estos diferenciales y que difícilmente encuentres alguno que lo mejore sustancialmente, con el paso de los años cuando el Euribor vuelva entre el 2% y el 3%, se estarán pagando intereses del 4%-5% pero posiblemente como los capitales concedidos son más bajos las cuotas mensuales continuarán siendo pagaderas, seguramente si que podrías renegociarlo en un futuro pero conllevará gastos adicionales que se tendrían que analizar para saber si merece la pena cambiarlo. Volviendo a tu caso quizás podrías “presionar” para que el primer año te apliquen un interés más acorde con el diferencial por ejemplo creo que el 3% o 3’25% sería un punto medio entre el 4% y el 2’5% que es interés que te tocaría con el diferencial que comentas. Bueno creo que no me dejo nada, que tengas suerte y hasta la próxima.
hola,
ResponderEliminarHace unos meses cambié mi hipoteca a otra entidad por el tema del suelo.Pedí al banco que me la quitara pero en vista que se hacian los remolones me marché. Ahora hay una sentencia que obliga a eliminar esta clasula de las hipotecas. Creo que ya no puedo reclamar ya nada. Verdad?
Hola buenas, quizás sea algo más complicado pero no diría del todo que no. Si no estoy equivocado para que te apliquen esta sentencia habría que demostrar que hubo omisión de información por parte del Banco a la hora de firmar la hipoteca, actualmente se siguen firmando hipotecas con suelo, pero la diferencia es que ahora te lo comunican claramente y tu decides si aceptarlo o no, anteriormente en muchas ocasiones colaban esta clausula sin haber informado al cliente previamente y es concretamente en estos casos donde si que puede haber jurisprudencia, por lo tanto si tu caso es de estos quizás si que podrías reclamar los intereses que te han cobrado de más durante el periodo que estuviste con la entidad, pero supongo que el proceso será algo más complejo. Pero bueno, ánimo y que tengas suerte.
Eliminarhola tengo un préstamo hipotecario con la caixa con irph +0'25 y me han ofrecido cambiar a euribor+1'35. Que debo hacer? un saludo
ResponderEliminarHola buenas,
EliminarTeniendo en cuenta que el IRPH dejará de existir el próximo noviembre y que crearán un índice paralelo también llamado IRPH que por lo que han dicho tendrá un valor similar al actual, me parece razonable la opción que te han propuesto actualmente pagarías alrededor de un 2% y ahora estarás pagando alrededor de un 3% por lo tanto yo lo aceptaría, pero antes de aceptar mírate el contrato de tu hipoteca si hace referencia a cómo actuar en caso de que el IRPH desaparezca, si no hay ninguna referencia al respecto entonces yo aceptaría la propuesta que te han hecho. Que vaya bien y hasta la próxima.
Hola,
ResponderEliminarTe expongo mi caso para nueva hipoteca:
A interés fijo 5 y variable 2.4 + eur.
Viendo como está el euribor y la tendencia será sólo subir, mi cabeza dice fijo.
Hipoteca de 114.000 a 25 años.
Gracias.
Un saludo.
Hola Marcos,
EliminarYo siempre soy de los que prefiere pagar lo que corresponda en cada momento que vendrá determinado por la coyuntura económica, por este motivo siempre elegiré interés variable siempre y cuando los diferenciales sean razonables en comparación con el fijo, pero también dependerá del perfil de cada persona, solo en casos muy muy conservadores se podría recomendar el fijo. En tu caso cuando el Euribor supere el 2,6% ya pagarías de más, que francamente no sé cuando puede pasar. Por lo tanto si tu perfil es de riesgo normal elegiría el variable, solo si eres extremadamente conservador decántate por el fijo aunque yo no te lo recomiende. Que vaya bien y hasta pronto.
Saludos Milano.
ResponderEliminarMuy agradecido por el trabajo realizado en este blog., ayuda a los mortales ciudadanos como yo. Quería consultarte una cuestión que me ronda la cabeza. Actualmente tengo ahorrado la totalidad del dinero que me queda para cancelar la hipoteca que compré hace 10 años (unos 40.000). Pero la vivienda que nos compramos se nos ha quedado pequeña.y queremos comprarnos otra dentro de 3/4 años como máximo. Financieramente que consideras que nos puede salir mejor cancelar la hipoteca y pedir una al 100% o pedir una nueva hipoteca al 80% teniendo dos. Actualmente en mi hipoteca pago 340€ aprox con un tipo de interés del 3% y mi salario ronda los 2000 euros siendo funcionario de carrera.
Gracias
Hola buenas,
EliminarYo personalmente la decisión la dejaría hasta que vayáis a comprar la otra vivienda, (quizás tendréis ahorrado algo más para entonces), cuando ya estéis decididos y sepáis las condiciones de la hipoteca nueva, entonces decidís. Si las condiciones son iguales o peores en la hipoteca nueva entonces podríais mantener las dos ya que al cancelar la antigua y poner más capital pendiente en la nueva hará que paguéis más intereses, si por el contrario la nueva hipoteca tiene condiciones mejores que la antigua, entonces podríais cancelar la antigua (también considera la penalización de cancelación, si por ejemplo es un 0,25% la ventaja en la hipoteca nueva debería ser mejor que este 0,25 % es decir interés inferior al 2,75 % si lo comparamos con el interés actual) y solicitáis todo lo necesario con la nueva. Resumiendo tomando como valor de referencia el 3% actual y suponemos comisión de cancelación del 0,25%
- Cancelaría la hipoteca antigua si la nueva tiene un interés inferior al 2,75%
- Mantendría las dos hipotecas si la nueva tiene un interés superior o igual al 2,75%
Arriba solo lo he analizado desde el punto de vista financiero pero otro factor limitante y muy importante será el porcentaje de endeudamiento que tendréis con las dos hipotecas, actualmente el porcentaje de endeudamiento es de solo el 17%, por lo tanto os quedaría otro porcentaje similar, es decir si la cuota de la hipoteca nueva es igual o inferior a 340 € entonces sería factible mantener las dos hipotecas, si por el contrario la cuota es mayor entonces independientemente de lo que os he comentado antes deberías cancelar la antigua, y tener solo una ya que la cuota resultante sería mejor y el porcentaje de endeudamiento sería menor.
Si la vivienda pequeña antigua la ponéis en alquiler y habéis mantenido las dos hipotecas, de los ingresos de alquiler te podrás deducir todos los intereses de la hipoteca antigua y parte del capital amortizado, así como todos los gastos en impuestos y seguros. Así el rendimiento neto de la vivienda será menor y la cantidad a pagar a hacienda también lo será, (aunque aquí habría que analizar más datos, por ejemplo la edad de los inquilinos y la comunidad en la que viváis, que todo ello puede aportar bonificaciones especiales a los beneficios netos por alquiler).
Pues creo que no me dejo nada, que tengáis suerte y hasta la próxima.
Tengo un diferecial del 1,10 hay algun banco, a dia de hoy, que lo puedan ofrecer mas bajo? saludos
ResponderEliminarHola buenas,
ResponderEliminarPues francamente creo que no es mejorable a día de hoy. Saludos y hasta la próxima
Hace tiempo puse un comentario en relación con las clausulas suelo. Se trataba de que aún habiendome marchado de la entidad, si a dia de hoy, podría reclamar, si demostrara que esta es ilegal (3.25%).
ResponderEliminarHola buenas,
EliminarEn este caso siento no serte de mucha utilidad pero francamente creo que lo deberías consultar con un abogado que te podrá asesorar mejor y orientar. Para mi el elemento diferenciador es si cuando firmaste la hipoteca eras conocedor de que tenía suelo, entonces creo que no deberías reclamar, si por el contrario no sabías nada y lo descubriste cuando bajó el Euribor entonces si que quizás te podrías plantear reclamar, pero vaya mejor que sea un profesional el que te oriente que conocerá todas las leyes y la jurisprudencia creada al respecto. Ánimo y suerte. Hasta la próxima.